הדרך לדירה > בלוג > מאמרים > בדיקת בעלות – דירה
בדיקת בעלות דירה

בדיקת בעלות – דירה

קטגוריה: מאמרים
מאת: מערכת

אם אתם עומדים בפני רכישת דירה, ובייחוד דירת יד 2, אחת הבדיקות המקדמיות שתבצעו, לרוב באמצעות עו"ד מומחה בנדל"ן ובדיני מקרקעין, היא "הבדיקה הקניינית" אשר במסגרתה תבצעו בדיקת בעלות של המוכרים בדירה. בדיקת בעלות משמעה – וידוא רישום הזכויות בדירה על שם הקונים במרשם המתאים וזיהוי סוג הזכויות. במאמר זה נסקור בקצרה את משמעות בדיקת הבעלות וחשיבותה וכן נכיר את סוגי הזכויות שיכולות להיות בדירות מגורים.

לביקור בעמוד עורכי הדין החברים באינדקס אתר "הדרך לדירה" – לחצו כאן.

לביקור בפרק הבדיקה הקניינית שבמדריך רכישת דירת יד 2 של אתר "הדרך לדירה" – לחצו כאן.

בדיקת בעלות דירה יד 2 

ראשית, בעת בדיקת בעלות דירה יד 2 נשאף לאתר את הנכס במרשם המתאים. סוגי המרשמים האפשריים בהן הדירה יכולה להיות רשומה הם – לשכות רישום המקרקעין ("טאבו"), רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או בחברות משכנות. חברה משכנת היא חברה המנהלת את רישום הזכויות בנכסי נדל"ן עד לרישומם ברמ"י ו/או בטאבו. לקריאה נוספת על המונחים הללו כנסו למילון המונחים שבאתר – כאן.

עורך הדין מטעמכם יוכל לבצע את איתור המרשם המתאים ביחס לדירה. המטרה היא לאתר את הדירה לפי מספר גוש וחלקה במרשם המתאים כאשר לצד פרטי הדירה מופיעים פרטי המוכרים, או במילים אחרות – שהמוכרים רשומים כבעלי הזכויות בדירה. במקרים בהם הדירה אינה רשומה בטאבו או ברמ"י יש לקבל "אישור זכויות" מאת החברה המשכנת – אישור שבו הנכס יתואר לעיתים במספר זמני כחלק מפרויקט בניה למגורים או באופן אחר אשר עוד לא מוגדר לפי מספר גוש ו/או מספר חלקה. במקרה שבו הזכויות בדירה אינן רשומות כלל ולא ניתן לאתר את זכויות המוכרים בדירה מדובר בתמרור אזהרה רציני ביותר וייתכן, כי עדיף שלא לרכוש את הדירה ויש להיוועץ עם עורך הדין מטעמכם.

בדיקת בעלות דירה – סוגי זכויות 

בדיקת בעלות דירה יד 2 מתייחסת לשני סוגים של זכויות שיכולות להיות למוכר בדירה –

הסוג הראשון – זכויות בעלות. זכויות בעלות הן הזכויות המיטביות מבחינה קניינית. הן מעניקות לבעל הזכויות שליטה מלאה על הדירה ומתירה לבעל הזכויות לפעול בנכס בכל צורה הנראית לו נכון ובין השאר גם למכור את מלוא זכויותיו בדירה, ללא הגבלה (זאת בתנאי שלא רשום על הדירה שעבוד מגביל כלשהו).

הסוג השני – זכויות חכירה. זכויות חכירה מוגדרות בסעיף 3 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 באופן הבא – "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות"". אם כך, אנו מבינים שזכות החכירה היא למעשה זכות שכירות ארוכת טווח. זכות חכירה היא זכות מצומצמת יותר בהיקפה מזכות הבעלות, קודם כל בכך שהיא מוגבלת בזמן ובנוסף, החכירה יכולה להיות מותנית בתנאים שונים העשויים להגביל את העברת הזכויות מבעל הזכות לצד שלישי אחר – כגון קונים כמוכם.

ככל והדירה שבה אתם מתעניינים רשומה בטאבו, והמוכרים רשומים אף הם כבעלי הזכויות תוכלו להיתקל הן בזכויות מסוג "בעלות" והן בזכויות מסוג "חכירה". לרוב, כאשר מדובר בזכויות "חכירה" תמצאו בשורת זכויות הבעלות את המדינה בדמות רשות מקרקעי ישראל או קק"ל לדוגמא.