הדרך לדירה > בלוג > עולם עסקאות יד שניה > דירה יד 2 או דירה מקבלן – היתרונות והחסרונות שברכישת דירה יד 2 לעומת דירה יד ראשונה מקבלן
shutterstock_714252508 (1)

דירה יד 2 או דירה מקבלן – היתרונות והחסרונות שברכישת דירה יד 2 לעומת דירה יד ראשונה מקבלן

קטגוריה: עולם עסקאות יד שניה
מאת: מערכת

בהתאם לנתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר (2018), מספר העסקאות לרכישת דירות יד 2 מדי שנה הינו יותר מכפול ממספר העסקאות לרכישת דירה מקבלן. בכל רבעון נמכרות בישראל למעלה מ-15,000 דירות יד 2 לעומת כ-6,500 דירות חדשות.

אז האם הנתונים מלמדים שעדיף לרכוש דירת יד שנייה על פני דירת קבלן, כי היתרונות עולים על החסרונות, או שמא הסיבה לכך היא פשוט היצע גדול יותר של דירות יד 2 בשוק? המאמר הזה יעזור לכם לעשות סדר בעניין. ריכזנו עבורכם רשימה של יתרונות וחסרונות מרכזיים ברכישת דירת יד 2 לעומת דירה מקבלן. תהנו!

בליינד דייט לעומת "היכרות עם הכלה"

ברוב המקרים בהם רוכשים דירה מקבלן, מדובר ב"בליינד דייט". למה הכוונה? ובכן, הרכישה בד"כ מתבצעת כאשר הדירה היא עדיין "על הנייר", והרוכשים יכולים רק לבחון אותה על פי תכנית אדריכלית, הדמיות ומפרט מכר אותו הקבלן מחויב לספק (על פי חוק). כלומר, את התוצר הסופי אותו רכשתם תוכלו לראות, למשש ולהרגיש, רק בחלוף זמן מוגדר. לעתים רק לאחר רכישת הדירה.

לעומת זאת, ברכישת דירה יד 2 הרכישה מתבצעת כמעט תמיד כאשר הדירה בנויה ("חיה וקיימת") – דבר המהווה יתרון משמעותי. באפשרותכם לבחון ולבדוק את הדירה, למדוד את שטחה המדויק, לראות את החומרים שהותקנו בפועל בדירה, לקבוע אם היא שקטה או רועשת, מה מידת האור במהלך היום, ועוד (קראו הרחבה על הבדיקות בשלב הטרום חוזי).

נכון, שיש שיטענו, שברכישה מקבלן ניתן לבצע שינויים מראש ולהתאים את הדירה לצרכיכם, וזוהי ללא ספק מעלה על פני דירה יד 2 שנרכשת עם נתונים קיימים (ושינויים בה ידרשו זמן, כסף, מאמץ, שיפוצים והתאמות). מנגד, בשיפוץ דירה יד 2 יש לכם שליטה מלאה על התכנון, בחירת החומרים ובחירת האדריכל, מעצב הפנים והקבלן המבצע.

הבטחת הכספים שהשקעתם – על פי חוק לעומת על פי הסכם

לאחר פרשת "חפציבה", הממשלה החליטה לחוקק הוראות אשר יבטיחו את הכספים המושקעים על ידי רוכשי דירות יד ראשונה מקבלנים ויזמים. החוק, שנקרא "חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974", קובע שהקבלן (או היזם) לא רשאי לגבות מקונה יותר מ-7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את כספי הרוכש באמצעות אחד מהמנגנונים המפורטים בחוק. למשל, רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, מסירת ערבות בנקאית כנגד התשלומים שביצע הקונה (למעט רכיב המע"מ) וכדומה.

באמצעות המנגנונים הללו רוכשי דירות מקבלן יכולים להיות רגועים. הם יודעים שגם אם חלילה הקבלן ייקלע למשבר כלכלי, הם לא יאבדו את כל הכספים ששולמו על ידם עבור הדירה, עד לאותו מועד. אם כן, ההגנה הכלכלית שהחוק מספק לרוכשי דירות יד ראשונה מהווה יתרון משמעותי ביותר ברכישת דירה מקבלן.

אולם גם רוכשי דירות יד שנייה יכולים בהחלט להגן על כספם. אמנם לא תחת חסותו של החוק, אך בהחלט על ידי הוראות בהסכם המכר היוצרות "איזונים ובלמים" שנועדו להגן על כספי התמורה (קראו כאן להרחבה על השלב החוזי). כך למשל, הוראה בסיסית וסטנדרטית שניתן למצוא בהסכמי רכישת יד 2 היא החזקת כספי התשלום הראשון של התמורה בנאמנות, עד לרישום הערת אזהרה על שם הקונה.

ניתן גם לקבוע הוראה בהסכם לפיה חלק מכספי התמורה ישולמו ישירות לכיסוי וסילוק משכנתה שיש למוכר על הנכס. בכך הקונה מבטיח שכספי העסקה משרתים את האינטרס שלו לקבל נכס נקי ממשכנתת המוכר, ומסיר מחסום בדרך לרישום הזכויות בדירה על שמו. אלו דוגמאות בודדות. עורכי דין לרכישת דירה יד שנייה, המומחים בתחום הנדל"ן, יכולים לסייע עם מגוון מנגנונים נוספים להבטחת כספי הרכישה.

מידת השליטה בלוחות הזמנים ומועד מסירת החזקה בדירה

ברכישת דירה יד 2 המוכר בקיא באילוצים שיקבעו את מועד מסירת הדירה לידי הקונה. כפועל יוצא מכך יש לצדדים שליטה רבה על מועד מסירת החזקה ועל מועדי התשלומים בהסכם (שכן הם קובעים אותם בהתאם למשא ומתן המסחרי ביניהם ולפי הצרכים שלהם). הן הרוכש והן הקונה יכולים אפוא להיערך בצורה וודאית יותר לכל שלב במימוש ההסכם.

ברכישת דירה על הנייר מקבלן, לעומת זאת, מועדי התשלומים יכולים להיקבע לפי קצב התקדמות הבנייה – דבר שלקבלן או ליזם אין שליטה מלאה עליו – ובהתאם, לרוכשים אין וודאות מוחלטת מתי בדיוק ייצא מועד תשלום מסוים לפי ההסכם. גם אם נקבע מועד מסירת חזקה של הדירה החדשה בהסכם, יש ליזם מגוון הצדקות לאיחור, חלקן על פי חוק וחלקן בהוראות ההסכם, וזהו חסרון מסוים ברכישת דירה מקבלן. אולם בעניין הנ"ל חשוב לציין כי החוק מגן על רוכשי דירות קבלן. חוק המכר קובע כי במצבים מסוימים של איחור במסירת החזקה הקבלן יהיה מחויב לשלם לרוכשים פיצוי כספי.

מה קורה עם איחור במסירה בדירה יד שנייה? גם כאן ההסכם יכול להשלים את החוק ולספק הגנות. הסכמי מכר של דירות יד 2 יכולים לכלול סעיף הקובע פיצויים לקונה מאת המוכר אם יש עיכוב בלתי מוצדק במסירת החזקה בדירה לקונה.

ניהול המשא ומתן על החוזה מול אדם פרטי לעומת חברה

אין ספק שבסופו של דבר, האנשים הם שעושים את ההבדל. רכישת דירה הינו תהליך אשר רבים יעידו שהוא מלחיץ ובלתי מוכר. לא בכדי אנו מציעים לכם כאן מדריך לרכישת דירה יד שנייה עם טיפים, אזהרות, מילון מונחים וכמובן אינדקס מומחים. תהליך זה של רכישת דירה יד שנייה יכול להיות נעים "ונסבל" יותר, או מלחיץ ומתיש יותר, כתלות באנשים שבאים עמם במגע.

באופן ברור אתם יכולים להיתקל במגוון אנשים הן בעת רכישה מחברה קבלנית או יזמית, והן בעת רכישת דירה יד 2 מאדם פרטי. אולם יש נקודה אחת שבה מרגישים את ההבדל והיא – כוח המיקוח של הקונה. ההבדל בין מו"מ על נוסח ההסכם בין שני גורמים פרטיים לבין רוכש מול חברה יזמית/קבלנית.

ברכישת דירה מקבלן, רוב החברות היזמיות/הקבלניות מספקות לרוכשים חוזה קבוע וסטנדרטי, אשר תנאיו נקבעו מראש. מטרת חוזה זה, מטבע הדברים, נגזרת ממטרותיה של החברה, ועוסקת רבות בצמצום הסטיות מהוראות "הסכם האב". החברות, שמרביתן גדולות ובעלות איתנות פיננסית, מקשות על עריכת שינויים בהסכם (ממגוון סיבות), והרוכש, שהינו אדם פרטי, עשוי למצוא בעמדת נחיתות.

הסוגיה הזו מוכרת היטב ואף זכתה להתייחסות של בית המשפט העליון שקבע כי "מעמדו של הקונה, מבחינת כוח המיקוח והתמרון וניסוח החוזה אינו זהה… מדובר על מערכת יחסים בה נעדר לעתים קרובות מדי הבסיס של שוויון המעמד והאיזון בין הצדדים הכורתים את החוזה" (ע"א 148/77).

ברכישת דירה יד שנייה הצדדים מגיעים ממקום יותר שוויוני. פעמים רבות נוסח ההסכם יעבור מספר בלתי מבוטל של סבבים, עד שמתגבש הנוסח הסופי לחתימה. כמו כן, המוכר והקונה יכולים לעמוד בקשר ישיר ביניהם לגיבוש הסכמות מסחריות.

ליקויים, בדק ואחריות – חיזוק מהחוק לעומת חיזוק מההסכם

אחד החששות המרכזיים של רוכשי דירות, לא משנה אם בדירות יד 2 או בדירות יד ראשונה מקבלן, הוא גילוי ליקויים ואי התאמות בדירה לאחר שמשלמים עבורה את מלוא התמורה ומקבלים את המפתח. ואכן, אין ספק שגילוי של רטיבות סמויה או בעיה חמורה בתשתיות הדירה הוא דבר מאוד לא נעים.

בהקשר זה, רוכשי דירות קבלן זוכים לחיזוק משמעותי מהחוק. לפי סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973, ולפי התוספת לחוק, כאשר מתגלית אי התאמה בדירה (מושג "אי ההתאמה" מוגדר גם הוא בחוק – אתם מוזמנים לקרוא על המונח במילון המונחים של האתר) על הקבלן חלה החובה לתקן את אי ההתאמה או הליקוי בתוך פרק זמן סביר. החוק קובע את תקופת האחריות שקיימת לקבלן על המערכות השונות שבדירה למשך תקופות שונות של שנים. זוהי הגנה המקפלת בחובה יתרון לרוכשי דירות מקבלן בנושא האחריות והליקויים.

עם זאת, כמובן שגם רוכשי דירה יד שנייה אינם חייבים לקבל כל ליקוי שהתגלה כגזירת גורל. בכל רכישת נכס יד 2, ולאור העובדה שברוב במקרים הנכס בנוי, ניתן לבדוק אותו באמצעות מהנדס או חברת בדק בית. האחריות לבדיקת הדירה מוטלת באופן גורף על הקונה והסכמי מכר של דירות יד 2 ייכללו לרוב סעיף "AS IS" (הקובע כי הרוכש ערך את כל הבדיקות הנחוצות לו והוא קונה את הדירה במצבה כפי שהיא).

האם מדובר בסוף פסוק? ממש לא. ראשית, גם סעיף As-Is ניתן וצריך לסייג באמצעות קביעה כי פגם שהינו נסתר או שהיה ידוע למוכר והוא לא גילה אודותיו לקונה איננו נכלל בוויתורים של הקונה כלפי המוכר בכל הנוגע לאחריות למצב הדירה. זוהי גם עמדת הפסיקה ובבתי המשפט התקבלו לאורך השנים לא מעט פסקי דין שבהם קונים זכו לפיצוי בגין הסתרת ליקויים על ידי רוכשים (ואפילו ברמה של העלמת עין).

רוכש דירת יד 2 נדרש אמנם להשקיע מאמצים רבים יותר בבדיקת מצבו של הנכס, ובמקרה שבו מתגלים ליקויים לפני הרכישה ניתן להתייחס לאחריות לתיקון ומי יישא בה בהסכם המכר, אך גם לאחר מכן, אם הליקוי היה נסתר והרוכש היה אמור לדעת עליו, ייתכן ויהיה אפשר לנקוט בצעדים לפתרון הבעיה. יתרה מזו, היות שהדירה קיימת (ולא רכשת "על הנייר" כמו דירות חדשות רבות), לרוכשי דירה יד 2 יש אפילו סוג של יתרון. באפשרותם לבדוק את הדירה הבנויה, כולל התשתיות, הקירות והריצוף, ולקבל חוות דעת מקצועית בדבר מצבו של הנכס מראש.

לסיכום

לכל סוג של עסקה – רכישת דירה יד 2 או רכישת דירה מקבלן – יש יתרונות וחסרונות. לעתים, יתרון בעסקה מסוג אחד הוא דווקא חסרון בסוג השני, כמו שהמחשנו מעלה בדוגמה של ליקויים אחריות ובדק. קשה לייחס את כמות העסקאות הגדולה בתחום דירות יד שנייה אך ורק ליתרונות שבסוג זה של עסקה, ומן הראוי לתת משקל גם לאלמנטים של ההיצע בשוק וקצב הבניה למגורים. אנו מקווים שמאמר זה סייע לכם ואנו מאחלים לך הצלחה רבה בדרך לדירה.