הדרך לדירה > בלוג > שמאים > האם שומה מכרעת להיטל השבחה מחייבת צדדים שלא היו חלק מההליך?
שמאים, שמאי דירה יד שנייה, שומה מכרעת, הכרעה עם שמאי מכריע

האם שומה מכרעת להיטל השבחה מחייבת צדדים שלא היו חלק מההליך?

קטגוריה: שמאים
מאת: מערכת

מוכרי נכס יד שנייה נדרשים לא אחת לשאת בתשלומי מסים, אשר אחד מהמפורסמים והמרכזיים ביניהם הוא היטל השבחה. מדובר כידוע במס שמקורו בתכנית שאושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ושהביאה לכדי עלייה בערך הקרקע, אם באופן של הרחבת זכויות בנייה ואם בכל דרך אחרת (ישנן סיטואציות בהן היטל השבחה נקבע נוכח אישור בקשה להיתר בנייה שיש עמו הקלה או בעבור היתר לשימוש חורג).

נישומים המוכרים את נכסיהם ומתבקשים לשאת בהיטל השבחה רשאים לערער על גובהו של ההיטל. על פי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, אשר ציין לאחרונה כ-10 שנים לכניסתו לתוקף, הערעור נעשה באמצעות מנגנון יעיל, מהיר ושקוף המסתמך על "שמאי מכריע". שמאי שניתנה לו הסמכות ליישוב מחלוקות הנוגעות להיטל השבחה בין הרשות לפרט. החלטתו של השמאי המכריע באה לידי ביטוי בהכנת "שומה מכרעת" שגם היא – חשוב לדעת – פתוחה בפני הגשת ערר (הן מצד הנישום והן מצד הרשות).

הכוח הרב של השמאות המכרעת

ערר על "שומה מכרעת" מונח לפתחה של וועדת הערר אשר לא תטה בנקל להתערב בקביעתו של השמאי המכריע. על פי החוק, וועדת הערר תפעיל את סמכותה נגד שומה מכרעת רק במקרים חריגים ו/או באופן מצומצם. לדוגמה, מקרים בהם עולה בידי אחד הצדדים להצביע על דופי חמור או פגם מהותי בשומה. אגב, לא בכדי, נשמעים לא מעט קולות המבקרים את תיקון 84, לאור תפיסה כי הוא מעניק כוח רב מדי בידיהם של השמאים, וכפועל יוצא מכך, בידי הרשויות.

תיקון 84 נועד למעשה להכניס מעט יותר "חוקיות וסדר" לכל הנושא של שמאות מקרקעין בהיטלי השבחה. המנגנון מבוסס על כך שהמדינה ממנה בקפידה את השמאים המכריעים, ומעניקה להם את הסמכות הקריטית של הגשת חוות דעת שמאית במחלוקות בין נישומים לרשויות. עד לפני כשנתיים, היינו עדים למקרים ספורים בלבד שבהם וועדת הערר ראתה לנכון להתערב בשומה מכרעת. אולם נראה כי בשנים האחרונות המגמה מתרחבת. יותר ויותר וועדות ערר מוצאות לנכון להתערב בשומות מכריעות הנוגעות להיטלי השבחה.

האם צדדים נוספים כפופים לשומה המכרעת?

חוק התכנון והבנייה קובע כי שומה מכרעת מחייבת לכאורה רק כלפי הצדדים הרלבנטיים לשומה. עם זאת, ישנה גם מגמה מסוימת המסתמנת לאחרונה שבמסגרתה שומה מכרעת הופכת למחייבת גם כלפי צדדים שכלל לא היו חלק מההליך המקורי. פסק דין חשוב שניתן בעניין זה התקבל לאחרונה על ידי בית המשפט העליון (בר"ם 2049-15, בעניין פרדסי כפר ברנדייס). בית המשפט נדרש לבחון שתי שומות מקרקעין אשר הוכנו על ידי שני שמאים מכריעים ובנוגע לשטחים השייכים לאותה חלקת קרקע. השומות היו רחוק באופן משמעותי זו מזו, חרף העובדה כי השטחים היו זהים מבחינה תכנונית. לא בכדי, בית המשפט פתח את דבריו בפסק הדין בדברים הבאים: "מרבה שמאים מרבה שומות, וממילא גם מרבה מחלוקות – זהו תמציתו של סיפור המעשה".

בפסק הדין נקבע כי כאשר עצם קיומן של שתי שומות סותרות הנוגעות לאותם המקרקעין מהווה חתירה כביכול תחת התכלית החשובה של שוויון בגבייה של תשלומי חובה. הודגש כי אלו הליכים הזקוקים לאמון הציבור ויש להימנע משומות מקרקעין סותרות במצבים כגון אלה. בית המשפט העליון אף הדגיש כי וועדות ערר קבעו שכאשר שומה מכרעת הנוגעת להיטל השבחה הוטלה על חלק מן השותפים בחלקה, והפכה בכך לשומה חלוטה אשר אין אפשרות לערער עליה, ראוי להחיל את העקרונות בבסיסה גם על בעלי הזכויות האחרים בחלקה.

"במבט הצופה פני עתיד אציין כי הלקח הברור שעולה מהבקשה דנן הוא כי במקרים שבהם קיימים כמה חייבים בתשלום של היטל השבחה בגין אותה חלקת מקרקעין, ככלל, נודעת עדיפות למינויו של שמאי מכריע אחד באופן שימנע מראש מצב של שומות סותרות כמו בענייננו. קיומן של שומות סותרות ביחס לאותם מקרקעין, לאותו מועד קובע ואף לאותם בעלי זכויות, במסגרת הליכים של שומה מכרעת, חותר תחת התכלית של שוויון בגבייתם של תשלומי חובה, וממילא גם באמון הציבור בהליכים אלה." (שם).

יצוין כי וועדות מקומיות לתכנון ובנייה רבות בישראל בוחרות כבר מלכתחילה לבסס הודעות חיוב בהיטלי השבחה על שומה מכרעת שניתנה לנכסים דומים או זהים במאפייניהם. זאת אף ללא כל הידרשות להתערבותן של וועדות ערר. מתודולוגיה זו ננקטת על ידי הוועדות המקומיות לאור ההכרה בחשיבות ערכי שוויון ואחידות בין נישומים. למשל, במקרים בהם המקרקעין הינם חלק ממתחם רחב היקף, ואין כל הבדל מהותי בין הגושים והחלקות השונים בהם, שומה מכרעת אחת שניתן לגבי בעל זכויות מסוים יכולה לחייב גם בעלי חלקות אחרים שכלל לא היו מעורבים בתהליך הנ"ל.

דוגמה נוספת לכך הינה בעת הטלת היטל השבחה על נישום נעשית מתוך זכויות בנייה הנוגעות לתוספת אופציונלית של יחידות דיור על גבי גג בניין משותף. שומת ההשבחה בסיטואציות אלה נקבעת לפי עליית השווי של זכויות הבנייה על הגג, מכוחה של התוכנית אשר חלה על הבניין כולו, והחלק היחסי של כל אחד ואחד מבעלי הזכויות בנכס נגזר מתוך אומדן זה (לפי חלקו היחסי של בעל הזכויות המדובר ברכוש המשותף). לסיכום, שומה מכרעת לגבי היטל השבחה יכולה – במקרים מסוימים – להיות מוחלת בהמשך על בעלי זכויות אחרים באותה חלקה, תוך הימנעות ממצב לא רצוי של שומות סותרות.