הדרך לדירה > בלוג > מאמרים > היטל השבחה – מס השבחה הנגבה על ידי הרשויות המקומיות
Betterment tax

היטל השבחה – מס השבחה הנגבה על ידי הרשויות המקומיות

קטגוריה: מאמרים
מאת: מערכת

קונים או מוכרים דירה? חשוב מאוד שתכירו את המונח "היטל השבחה" אשר לפעמים נקרא בשפת הרחוב בשם "מס השבחה". היטל השבחה הוא מס המשולם לרשות המקומית אשר בתחום סמכותה ממוקמת הדירה, אך המס נגבה רק בהתקיים תנאים מסוימים ולכן חשוב מאוד לבדוק טרם חתימת עסקת המכר של הדירה האם צפויה חבות בהיטל השבחה בגין המכירה.

מס השבחה, הלוא הוא היטל ההשבחה, עשוי לחול בעת מכירת הדירה 

נתחיל מההתחלה. כאשר אתם חותמים על עסקה למכירת או לרכישת דירת מגורים אתם לוקחים חלק בעסקה במקרקעין העשויה להקים חבות מיסויית בפני שתי רשויות שונות – הראשונה היא רשות המיסים באמצעות לשכות מיסוי מקרקעין הפרוסות ברחבי הארץ והשניה היא הרשות המקומית אשר בתחומה ממוקמת הדירה הנמכרת. לכן, לפני חתימה של הסכם למכירת או רכישת דירת מגורים יש לבצע בדיקה מיסויית יסודית. לקריאה נוספת בנושא הבדיקה המיסויית אתם מוזמנים לבקר במדריך המקיף והייחודי לרכישת דירת יד 2 שבאתר – כאן.

על הבדיקה שיש לבצע ביחס לחשיפת המס כלפי משרדי מיסוי מקרקעין לא נפרט כאן היות ומדובר בנושא נפרד ומורכב. אנו נתמקד במאמר זה בחשיפת המס הקיימת כלפי הרשות המקומית בדמות היטל השבחה. חשוב לציין שהיטל השבחה, ככל והוא קיים בעסקה מסוימת, הוא מס אשר חובת תשלומו חלה בדרך כלל על המוכר אך היקפו ותשלומו חשובים מאוד גם לקונה מאחר ובלי אישור של הרשות המקומית בדבר היעדר חבות בהיטל השבחה לא ניתן יהיה לבצע העברת זכויות בדירה מהמוכר לקונה.

המקור החקיקתי לגביית היטל השבחה על ידי הרשות המקומית

המקור החקיקתי לגביית היטל השבחה מצוי בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 בסעיף 196א' אשר לשונו – "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". עיון בתוספת השלישית מלמד שחבות בהיטל השבחה תקום אם חלה השבחה בעת מימוש זכויות במקרקעין. התוספת לחוק מגדירה "השבחה" באופן הבא – "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג" והתוספת גם מבהירה שהעברת זכויות במקרקעין הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין מהווה "מימוש זכויות". מכאן, שאנחנו מסיקים, שעסקת מכר של דירת מגורים (הטעונה לצורך השלמתה רישום בפנקסי המקרקעין) מהווה מימוש זכויות.

אז מה כלול בחוזה מכר של דירה יד שנייה? מה זה מס השבחה? הדרל לדירה אתר יחיד מסוגו בישראל, הכולל טיפים ותמרורי אזהרה שרק המקצוענים באמת מכירים

מתי תקום חבות בהיטל השבחה בעסקה למכירת דירת מגורים?

כפי שציינו מעלה, החבות במס השבחה / היטל השבחה תקום כאשר התרחשה עלייה בשווי המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית המשביחה את הדירה. אותה "תכנית" היא למעשה תכנית בניין עיר שאושרה על ידי הרשות המקומית באמצעות הועדה המקומית לתכנון ולבניה ופורסמה למתן תוקף באופן חוקי. כך למשל, תכנית שאושרה על ידי רשות מקומית המאפשרת תוספת של חדר יציאה אל הגג מהדירה הנמכרת עשויה להקים חבות בהיטל השבחה בעת מכירתה. במילים אחרות, לדירה הנמכרת יש זכויות בניה שלא נוצלו המשביחות ומעלות את שווי הדירה הנמכרת. החבות בהיטל "נשמרת" לחיוב עד למקרה של "מימוש זכויות", כפי שהסברנו לעיל, ובעת ביצוע העסקה היא קמה לתחייה.

אם קמה חבות בהיטל השבחה הרשות המקומית תמנה שמאי שיקבע את שווי הזכויות הבלתי מנוצלות ובהתאם תעריך את היקף היטל ההשבחה. על פי סעיף 3 לתוספת לחוק – "שיעור ההיטל הוא מחצית מההשבחה". המוכר רשאי להגיש ערעור על גובה היטל השבחה ובמקרה כאמור הוא יידרש להמציא שמאות נגדית מטעמו. מעניין לציין שכספי היטל השבחה הנגבים על ידי הרשות המקומית מיועדים (לאחר ניכוי הוצאות הרשות) לשוב אל תושבי העיר הרלבנטית בדמות תכנון תכניות פיתוח נוספות של העיר ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור.