הדרך לדירה > בלוג > מאמרים > הערכת שווי דירה – כמה היא באמת שווה?
haarachat-shovi-dira

הערכת שווי דירה – כמה היא באמת שווה?

קטגוריה: מאמרים
מאת: מערכת

בין אם אתם עומדים לפני רכישת דירה יד שנייה, ובין אם אתם מתכננים להציע את הנכס שלכם למכירה, הערכת שווי הוא שלב קריטי מבחינתכם. ככל שאתם בעלי הנכס, הערכת שווי דירה לא נועדה רק למנוע מצב בו אתם מוכרים את הנכס במחיר הפסד, הנמוך משוויו בשוק, אלא מכוונת יותר למצבים של תמחור ביתר. קרי, סיטואציה בה אתם "נתקעים" על מחיר גבוה מדי. זוהי מלכודת מוכרים קלאסית שעלולה לגרום לכך שכאשר לוחות הזמנים ידחקו אתכם לסגירת עסקה, תאלצו להתפשר על מחיר נמוך ממה שהייתם יכולים לקבל (אם הייתם מנהלים את המשא ומתן בנחת).

זאת ועוד, כאשר אתם מבקשים מחיר מופרז על דירתכם אתם עלולים להצטייר כמוכרים "לא רציניים" בעיני קונים פוטנציאליים, אשר היו מוכנים לשלם ממיטב כספם בעבור הדירה, ככל שהייתה מוצעת בסכום ראוי. דעו גם כי קונים שמתעניינים בדירות נכנסים באופן תדיר ללוחות המודעות, ודירות שאינן נמכרות בזמן סביר "מדליקות נורות אדומות" ויוצרות "שם רע" לנכס. קחו בחשבון כי קונים מתקשרים זה עם זה, במיוחד אם הם גרים באותה השכונה (ומחפשים נכסים זהים).

הערכת שווי דירה? בואו נתחיל עם קצת מספרים

הערכת שווי דירה איננה מהלך פשוט. בפרט בשוק הנדל"ן הישראלי שהינו דינמי, מורכב, מסועף ורווי פרמטרים. על כן, כקריאת כיוון, הנה כמה מספרים. לפי נתונים העולים ממחקרים שסוקרים את שוק הנדל"ן בישראל, המבוססים לרוב על דיווחים על עסקאות מקרקעין לרשויות המס, אלה הם המחירים הממוצעים לדירות בנות 3.5-4 חדרים בכמה ערים/אזורים בישראל:

  • ירושלים – 2.6 מיליון שקלים.
  • חיפה – 1.25 מיליון שקלים.
  • קריות – 1.1 מיליון שקלים.
  • מחוז הצפון – 0.97 מיליון שקלים.
  • שרון – 1.86 מיליון שקלים.
  • מרכז – 1.59 מיליון שקלים.
  • תל אביב – 3.46 מיליון שקלים.
  • דרום – 1.06 מיליון שקלים.

הערכת שווי דירה – מיקום, מיקום, מיקום

כל מדריך לגבי הערכת שווי דירה מתחיל עם הכלל הכי וותיק בספר הנדל"ן והוא "מיקום, מיקום, מיקום". כשאנחנו מדברים על מיקום אנחנו מדברים לא רק על עיר ואפילו לא על שכונה בלבד. הערכת שווי דירה מתייחסת גם למיקומה הספציפי של הדירה בשכונה המדויקת, ואפילו ברחוב מסוים. אין זה נדיר ששתי דירות שהן לכאורה זהות לחלוטין, יתומחרו באופן שונה לגמרי רק משום שהן נמצאות בשני בניינים סמוכים, שאחד מהם נהנה ממיקום טוב יותר. לעתים יוקרתו של הבניין נובעת גם משירותים אחרים הקיימים בו (כמו ג'ימבורי או חדר כושר), ולעתים אפילו זהות הקבלן המבצע משפיע (כאשר יש קבלנים בעלי "שם טוב יותר" מאחרים). כמו כן, בהערכת שווי דירה נלקחים בחשבון גם היבטים עתידיים כמו פיתוח צפוי של השכונה, הקמת פארקים, פתיחת מוסדות לימוד, השקת צירי תחבורה וכדומה.

הפרמטרים השונים לטובת הערכת שווי דירה

מוכרים וקונים רבים נעזרים בסיועם של אנשי מקצוע לטובת הערכת שווי דירה, וביניהם למשל שמאי מקרקעין או מתווכים. תפקידם של אנשי המקצוע הללו הינו לשקלל מגוון רחב של קריטריונים ומשתנים לגבי הדירה הספציפית, ולהגיע למסקנה סופית בדבר מחירה הראוי בשוק. מה הם בודקים? להלן כמה מהמרכזיים שבפרמטרים אלה:

  • מצבה הפיסי של הדירה – מהו המצב הפיסי הנוכחי של הדירה? האם היא זקוקה לשיפוץ או "מוכנה למגורים"? האם היא דירה וותיקה אשר יש צורך לבצע בה שדרוגים ושיפוצים הכרחיים (כמו תיקוני רטיבות)?
  • חלוקת הדירה – מהי חלוקת החללים בדירה והאם היא מתאימה לצרכים של הרוכש? האם הקונה ייאלץ לבצע "חלוקה-מחדש" של הנכס ומה צפי העלויות של חלוקה כאמור?
  • אור וכיווני אוויר – מידת האור הנכנס לדירה, כמו גם כיווני האוויר אליה פונים חלונותיה ופתחיה, מהווים גורם משמעותי בטיבו של הנכס.
  • אפשרויות שדרוג – האם הדירה מאפשרת שדרוגים שונים על בסיס מצבה הפיסי הנוכחי ו/או מכוח ניצול זכויות בנייה שטרם מומשו.
  • רישום הדירה – האם הרישום של הדירה מוסדר ומאפשר העברת בעלות בקלות. אין מדובר בעניין של מה בכך, במסגרת תהליך רכישת דירה יד שנייה, מבוצעת באופן קבוע "בדיקה קניינית". בדיקה אשר מטרתה להתחקות אחר הרישום של הנכס וזמינותו למכירה.
  • תאריך כניסה ותאריך יציאה – לוחות הזמנים אינם לכאורה קשורים לנכס הספציפי, אך הם יכולים בהחלט להשפיע על מחיר הדירה. ככל שהמוכרים "לחוצים" יותר לצאת ו/או לקבל את התשלום, כך הם יהיו מוכנים להתפשר על המחיר שיוסכם.

לסיכום, הערכת שווי דירה היא לא עניין של מה בכך. מדובר במלאכה מורכבת הדורשת מקצועיות, ניסיון וידע – כמו גם היכרות ספציפית עם האזור המדובר. במידה שאתם בצד המוכר, מומלץ לבצע הערכת שווי מקצועית ולפנות בעניין למומחים. כפי שכבר הזכרנו, "הסכנה" כאן היא איננה בהכרח מחיר נמוך מדי, אלא דווקא תמחור מוגזם עלול לגרום לבעיות משמעותיות. אם אתם הצד הרוכש, הערכת שווי תסייע לכם לקבל תמונת מצב לגבי המחיר המוצע לנכס, ובמידה רבה יש בו כדי להעיד על המוכר עצמו (האם הוא הוגן, האם הוא "לחוץ" למכור או ש"יש לו זמן", האם הוא ישר).