הדרך לדירה > בלוג > יועצי משכנתאות > השמאי – שחקן מפתח בקבלת הלוואה מובטחת במשכנתה
shutterstock_537269191

השמאי – שחקן מפתח בקבלת הלוואה מובטחת במשכנתה

קטגוריה: יועצי משכנתאות
מאת: אפרת חיניץ, עו"ד

מדוע הבנק נדרש לדוח שמאי?

אם אתם, כמו רוב רוכשי דירות יד שנייה, בונים על קבלת מימון מבנק למשכנתאות לצורך מימון הרכישה, חשוב שתיקחו בחשבון את דוח השמאי.

הבנק למשכנתאות אליו תפנו בבקשה לקבלת ההלוואה צריך לקבל החלטה כמה כסף להעמיד ולשם כך עליו לדעת מהו שווי הדירה. זאת משום שסכום ההלוואה ייגזר משווי הדירה ולרוב, לא יעלה על 70% מהשווי ולעיתים אף פחות מכך. לכן, הבנק נדרש לחוות דעת אובייקטיבית בדבר שווי הדירה והוא לא יסתפק בסכום התמורה הקבוע בחוזה הרכישה אשר, כידוע, נקבע בין הצדדים לעסקה.

יותר מכך, כאשר אנו מדברים על הערכת "שווי הדירה", חשוב להבין, כי ה"שווי" לצרכי חתימת הסכם הרכישה בין המוכרים לקונים איננו ה"שווי" בעיני הבנק למשכנתאות.

במאמר זה נסקור בקצרה את הפרקים המרכזיים הנכללים בדוח השמאי לצורך קבלת הלוואה המובטחת במשכנתה ואת השיקולים המנחים את השמאי ואת הבנק בגיבוש הערכת השווי של הדירה.

האישור העקרוני למשכנתה – השלב הראשון בדרך לקבלת המימון

בשלב ראשון, תידרשו להגיש לבנק למשכנתאות בקשה ל"אישור עקרוני". בשלב זה, הבנק יבקש לקבל מכם מידע בדבר סכום ההלוואה המבוקש וכן בדבר יכולת ההחזר שלכם להלוואה המבוקשת. מסמכים נפוצים שבנק למשכנתאות יבקש לקבל מרוכש פוטנציאלי על מנת להעריך את יכולת ההחזר שלו, כוללים לרוב – תלושי שכר, טיוטת הסכם רכישה של הנכס, שומות מס הכנסה לשנים קודמות, ועוד.

את שלב האישור העקרוני מומלץ לבצע קודם לחתימת חוזה הרכישה, על מנת שתדעו, כי הסיכויים לקבלת ההלוואה הם מוחשיים.

לאחר שהבנק העריך את יכולת ההחזר שלכם להלוואה המבוקשת וקבע, כי הוא מאשר באופן עקרוני את המימון, תידרשו לספק לבנק הערכת שמאי בדבר שווי הנכס. הבנקים עובדים עם רשימת שמאים המאושרים על ידם למתן חוות דעת לקבלת משכנתה.

דוח השמאי – עיקרי הפרקים הכלולים בו וחשיבותו עבור הבנק למשכנתאות

את חוות הדעת יערוך לרוב השמאי לאחר חתימת חוזה הרכישה של הנכס ולכן חשוב להבין מראש מהם השיקולים המנחים את השמאי הפועל, כאמור, עבור הבנק למשכנתאות ולקחת בחשבון, כי ייתכן שהערכת השווי תהא, ככל הנראה, נמוכה ממחיר הרכישה שבחוזה.

לצורך הכנת חוות הדעת לבנק השמאי יבקר בנכס, יצלם אותו, ויאסוף מידע ונתונים על הדירה, הבניין שבו הוא נמצא ועל האזור בו ממוקמת הדירה.

דו"ח השמאי כולל מספר פרקים וביניהם, פרק פרטי הנכס ופרק תיאור הסביבה המתארים את הפרטים "היבשים" הנוגעים לנכס לרבות כתובת הנכס, קומה, סוג הזכות המשפטית (בעלות או חכירה) בנכס וכן תיאור של השכונה ומאפייני האזור שבו הנכס נמצא.

פרק חשוב נוסף בדוח השמאי הוא פרק המצב התכנוני אשר בו תיכלל רשימת התכניות התכנוניות ("תב"ע" – תכנית בניין עיר) החלות על הנכס. תכניות בניין עיר מספקות תמונת מצב בקשר עם אפשרויות הבניה במקרקעין עליהם הנכס בנוי ואת פוטנציאל הבנייה העתידי בנכס, ככל וישנו. פוטנציאל בניה עתידי טומן בחובו מצד אחד ערך כלכלי נוסף לשווי הנכס אך מצד שני הוא עשוי להטיל על המוכרים מס "היטל השבחה". תחת פרק המצב התכנוני השמאי גם נדרש להתייחס למצב הרישוי בנכס ולקיומן של "חריגות בניה". בכך, השמאי בודק האם המצב הקיים בפועל מבחינת בנייה בדירה תואם את היתר הבניה ואת התב"ע החלים על הנכס.

לאחר מכן, בפרק המצב המשפטי השמאי יתייחס למערך הזכויות הקנייניות החלות על הנכס ובין היתר, היכן הזכויות בנכס רשומות, האם בעלי הזכויות רשומים, האם ישנם שעבודים מגבילים כלשהם על הנכס וכן, האם יש שוכרים המתגוררים בנכס.

בפרק הגורמים והשיקולים בהערכה, השמאי יפרט אלמנטים שונים המשפיעים על הערכת השווי של הנכס. כך למשל, השמאי יכול לקחת בחשבון שלדירה יש כניסה נפרדת ופרטית לעומת שאר הדירות בבניין או שהשכונה בה ממוקמת הדירה היא שכונה ותיקה עם צמחייה רבה.

לבסוף, לאחר הצגת נתונים על עסקאות השוואה בעלות מאפיינים דומים שבוצעו באזור שבו ממוקמת הדירה, השמאי יגיע לפרק שווי השוק. בפרק זה השמאי ישקלל את כל הנתונים שפורטו בדו"ח ויציג את מסקנתו בדבר שווי הדירה כשהיא ריקה, פנויה וחופשיה מכל שעבוד מגביל.

הפחתות משווי השוק של הנכס לאור מימוש כפוי של הדירה על ידי הבנק

מאחר והבנק, אשר מעוניין להסתמך על דו"ח השמאי מעוניין לדעת מה יהיה שווי הדירה במקרה של "מימוש כפוי", כלומר – מצב שבו הבנק נאלץ למכור את הדירה לנוכח אי עמידה של הקונים בתשלומי המשכנתה, השמאי נדרש להפחית משווי השוק של הדירה עלויות הנובעות מהמימוש הכפוי.

כך, להבדיל מהמצב של מכירת נכס ממוכר מרצון לקונה מרצון, בו הצדדים פועלים מתוך כוונה שהעסקה תתממש והתמורה בעד הנכס משקפת לרוב את שווי השוק של הנכס, הבנק בוחן את העסקה מנקודת מוצא של הכרח, במקרה שבו הוא נאלץ לממש את הנכס.

במקרה של מימוש כפוי, הבנק נאלץ למכור את הדירה באמצעות נציג הממונה מטעמו והמכונה "כונס נכסים" ולספוג הפחתות במחיר המכירה של הנכס הנובעות מהוצאות הכונס, הוצאות מימוש הנכס ומעצם הצורך למכור את הדירה במהירות. ההפחתות הנ"ל הן משמעותיות ועשויות להפחית את שווי הדירה מבחינתו של הבנק ביחס לשווי שוק ממוכר מרצון לקונה מרצון. אחוזי ההפחתה לאור המימוש הכפוי הם בגדר ה-15% משווי הנכס ואילו אחוזי ההפחתה לאור הצורך של הבנק למממן עו"ד והוצאות נוספות במקרה של מימוש כפי הם בגדר ה-3%, כך ששווי הדירה מבחינת הבנק עשוי להיות כ- 15% עד 20% פחות משווי השוק החופשי של הדירה.

מאחר והשמאי מטעם הבנק מחויב לקחת בחשבון הוצאות והפחתות הנובעות ממכירת הדירה על ידי הבנק במצב של מימוש כפוי, הערכת השווי שתוגש על ידו בדו"ח תהא ככל הנראה נמוכה יותר משווי השוק של הדירה, ובהתאם יושפע סכום ההלוואה אותו הבנק יהא מוכן להעמיד. לכן, לא ניתן להתעלם מתפקיד המפתח של השמאי בהליך קבלת הלוואה המובטחת במשכנתה.