הדרך לדירה > בלוג > עורכי דין > חוזה רכישה של נכס יד שנייה – מהם עיקרי הפרקים הכלולים בו?
b3

חוזה רכישה של נכס יד שנייה – מהם עיקרי הפרקים הכלולים בו?

קטגוריה: עורכי דין
מאת: מאת: עו"ד אפרת חיניץ

חוזה רכישה, הידוע גם בשם החלופי – "חוזה מכר", אשר נחתם בין מוכרים וקונים של נכס נדל"ן יד שנייה, קובע את התנאים לפיהם ימומש הליך מכירת הנכס והעברת הזכויות בו משם המוכרים לשם הקונים.

ניתן למנות מספר פרקים נפוצים אותם ניתן למצוא כמעט בכל חוזה רכישה של נכס נדל"ן יד שנייה.

מאמר זה נועד לערוך לכם היכרות עם עיקרי הפרקים העיקריים והנפוצים בחוזה הרכישה ולהסביר לכם את חשיבותם. בנוסף, ככל וישנם דגשים חשובים שיש לשים לב אליהם בכל פרק ופרק, אציין זאת, בכדי שתוכלו לוודא קיומם בחוזה הרכישה שלכם.

המבוא לחוזה – פרק המבוא מופיע בראשית החוזה ממש מתחת לפירוט שמותיהם של הצדדים. המבוא נועד לתת מסגרת לחוזה ולהעניק לקורא רקע עובדתי הנוגע לנכס, בעיקר ביחס למצבו המשפטי. כך למשל, אם קיימת משכנתה על זכויות המוכרים בנכס או אם ישנם שוכרים המתגוררים בנכס, הדבר לרוב יצוין במבוא. רוב חוזי הרכישה יקבעו, שהמבוא לחוזה הוא חלק בלתי נפרד מהחוזה ומחייב כיתר תנאיו.

הצהרות הצדדים – בדרך כלל הצהרות הצדדים יופרדו להצהרות המוכרים ולהצהרות הקונים. ההצהרות נועדו לתת לכל צד כמה שיותר ודאות כלפי הצד השני ובסיס לאכיפת החוזה בגין הפרתו אם מסתבר שההצהרות אינן נכונות. זוהי למעשה העברת אחריות לצד שכנגד. ניקח לדוגמא הצהרה נפוצה של המוכר בה המוכר מצהיר, שהנכס נבנה לפי היתר בניה כדין ולא נעשו בו עבודות בניה הדורשות היתר בניה, ללא קבלת היתר כדין. אם בדיעבד יתברר, שקיימות חריגות בניה בנכס, הקונה יוכל לחזור אל המוכר ולתבוע אותו בגין הפרת החוזה. לעומת זאת, הקונה יתבקש להצהיר, למשל, שהוא ביקר בנכס ובדק אותו ומצא אותו לשביעות רצונו המלאה. הרעיון הוא לאפשר למוכרים להדוף בעתיד טענות על אי התאמות כלשהן בנכס מצד הקונה.

התמורה – פרק זה יציין את סכום התמורה המשולם בעד הנכס, את מועדי התשלום ואת הפעולות המשפטיות שצריכות להתבצע במהלך פריסת התשלומים. פרק התמורה הוא פרק חשוב מאוד בחוזה משום שהוא כולל מערכת איזונים שמטרתה לאפשר שחרור כספים למוכר מחד, תוך הבטחת זכויות הקונה, מנגד. בבחינת "דבר כנגד דבר". למה הכוונה? ניקל לדוגמא את התשלום הראשון של כספי התמורה. הרוב המוחלט של חוזי הרכישה יקבעו, שכנגד ביצוע התשלום הראשון תירשם לטובת הקונה הערת אזהרה. הערת האזהרה היא כלי משפטי שמאפשר לקונה להגן על עצמו מפני קונים פוטנציאלים אחרים. הערת האזהרה נרשמת לצד הבעלות של המוכר ולא מאפשרת ביצוע עסקה נוגדת אלא אם ניתנה הסכמת בעל הערת האזהרה לכך. דוגמא נוספת היא התשלום האחרון לפי חוזה הרכישה – אשר מתבצע כנגד קבלת החזקה הפיזית והמשפטית בנכס. כך, אפשר להבחין בדבר מה שהקונה מקבל כנגד כל פעימת תשלום המבוצעת למוכר.

יפויי הכח – מאחר ולצדדים לחוזה יש רשימת התחייבויות שהם נטלו עצמם בחוזה הרכישה, אשר חלק ניכר מהם יבוצע לאחר חתימת החוזה, הצדדים מעוניינים להבטיח את ביצועם ללא עיכובים. לשם כך, חוזה הרכישה יכלול הוראה בדבר חתימת יפויי כח בלתי חוזרים, על ידי שני הצדדים, במעמד חתימת חוזה הרכישה. סוג אחד של יפויי כח שייחתמו הוא – "יפויי הכח הבלתי חוזרים להעברת הזכויות" וסוג שני, הוא – "יפוי כח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה". על הסוג הראשון יחתמו שני הצדדים והוא מאפשר למיופי הכח שלהם לבצע כל פעולה נדרשת בכדי להבטיח את העברת הזכויות מהמוכרים לקונים. על הסוג השני, יחתמו רק הקונים, והוא מאפשר למיופי הכח לפעול למחיקת הערת האזהרה או הערה על המכר שתירשם לטובת הקונים על הנכס לאחר חתימת החוזה וביצוע התשלום הראשון על פיו. מיופי הכח יהיו עורכי הדין של הצדדים. טכנית, עורכת הדין של המוכר תחזיק ביפויי הכח הנ"ל עד להשלמת כל התשלומים על פי החוזה, ולאחר מכן תעביר אותו לעורכת הדין של הקונה.

הלוואה של הקונה המובטחת במשכנתה – פרק חשוב נוסף הוא הפרק הקובע את התנאים לפיהם המוכר ישתף פעולה עם הקונה, ויחתום לו על כל המסמכים הנדרשים, לקבלת ההלוואה המובטחת במשכנתה, לצורך רכישת הדירה. הפרק יכלול את לוח הזמנים שבמסגרתו המוכר מחויב לחתום על מסמכי המשכנתה לטובת הקונה, את סוג ההתחייבויות שהמוכר מוכן לקבל על עצמו כלפי הבנק למשכנתאות של הקונה, ועוד.

הפרקים המפורטים מעלה מהווים את הפרקים המהותיים שבחוזה הרכישה ולצידם תוכלו למצוא פרקים נוספים, כגון – פרק "שונות" הכולל הוראות בדבר אופן מסירת הודעות בין הצדדים או הוראות התנהלות לעיכובים הנובעים מכוח עליון וכן פרק "הפרות ותרופות" הקובע את זכויות הצדדים במקרה של הפרת הסכם על ידי הצד שכנגד וכולל ברוב המקרים סעיף פיצוי מוסכם אשר לרוב נאמד בשווי של כ-10% ממחיר תמורת הנכס.

לסיכום, חוזה הרכישה הוא המפה לפיו הצדדים יצעדו החל ממועד חתימתו ועד לסיום העסקה. כמו כן, חוזה הרכישה הוא המסמך אליו יפנו בתי המשפט במקרה שבו יידרשו לדון בתביעה הנובעת חלילה מהפרה או סכסוך הנובעים מהחוזה. לכן, חשוב מאוד, כי החוזה ייערך בקפידה לאחר בדיקה מעמיקה של הנתונים המשפטיים, התכנוניים והמיסויים הנוגעים לנכס.