הדרך לדירה > בלוג > עורכי דין > כשמדובר בעסקת רכישה של נכס נדל"ן יד שני "עסקה שווה" היא לא תמיד "עסקה כדאית"
b2

כשמדובר בעסקת רכישה של נכס נדל"ן יד שני "עסקה שווה" היא לא תמיד "עסקה כדאית"

קטגוריה: עורכי דין
מאת: מאת אפרת חיניץ, עו"ד

אתמול התקשר חבר של המשפחה לשאול אותי מה אני חושבת על עסקת נדל"ן מסוימת שהוא שוקל להשקיע בה.
אחרי שהוא סיפר בקצרה מה גודל הנכס ומה המחיר המבוקש עבורו הוא שאל – "אז מה את חושבת? זו עסקה שווה"?

לא אחת פונים לקוחות וחברים ושואלים בדיוק את השאלה הזאת – "האם העסקה היא שווה"?

השאלה, כמובן, היא הכי לגיטימית בעולם, אבל מה שאני מוצאת עצמי מסבירה פעם אחר פעם, זה שכדי לענות על השאלה הזו צריכים לקבל מידע על הרבה מאוד פרמטרים שנוגעים לנכס ולעסקה. העובדה שהמחיר המבוקש למ"ר בנכס מסוים משקף שווי שוק או במקרים חריגים נמוך מעט מהממוצע באותו אזור, היא לא פרמטר בלעדי להכריז שהעסקה היא עסקה שווה.

גם בשיחה אתמול עם חבר המשפחה מצאתי עצמי מסבירה שיש שני נושאים מרכזיים שהם מעין "כותרות ראשיות" והן טומנות בחובן מספר פרמטרים שמשפיעים על הערכת הכדאיות של העסקה. רק אחרי שנבין את הפרמטרים שתחת שתי הכותרות הללו יותר לעומק נוכל להתייחס לשאלה שלו אם העסקה שווה וגם כדאית.
הכותרת הראשית הראשונה, היא "המצב הקנייני – משפטי" והכותרת הראשית הנוספת, היא – "המצב התכנוני".

תחת הכותרת של המצב הקנייני – משפטי אנחנו נשאף להבין מהו מערך הזכויות הקנייניות בנכס, כלומר – האם הזכויות בנכס רשומות כמו שצריך במרשם המתאים (טאבו/ מינהל או חברה משכנת)? האם המוכר רשום כבעל הזכויות? האם מדובר בזכויות של בעלות או בזכויות של חכירה? האם יש שעבודים מגבילים כלשהם על הנכס? ועוד.

במקביל, תחת הכותרת של המצב התכנוני אנחנו נשאף להבין האם יש היתר בניה לנכס? אם אין היתר בניה, האם יש לפחות "החלטת ועדה" של הועדה המקומית לתכנון ולבניה למתן היתר בניה בתנאים? האם קיימות בנכס חריגות בניה? האם השימוש כיום בנכס תואם את ייעוד הנכס הקבוע בהיתר הבניה? ועוד.

בנוסף, מעבר לשתי הכותרות הראשיות שפירטתי, זהות המוכר היא גם פרמטר חשוב ביותר – האם מדובר באדם פרטי או חברה? האם מדובר ביזם או קבלן המוכר דירה חדשה? האם מדובר במארגן של קבוצת רכישה? הזהות של המוכר משפיעה, בין היתר, על היבטי מיסוי של העסקה, על האחריות של המוכר כלפי הקונה, על האיתנות הפיננסית והיכולת של המוכר לעמוד בהתחייבויותיו כלפי הקונה ועל מידת הניסיון של המוכר בביצוע סוג כזה של עסקה, כמו העסקה הספציפית שעל הפרק.

רק כשמתקבלת התמונה המלאה שמספרת את הסיפור הכולל של העסקה, קמה היכולת לקבוע אם העסקה שווה וגם כדאית, או לא.

כי הרי בסופו של דבר, אף אחד מכם לא מעוניין לשלם אפילו שקל אחד, גם אם המחיר מאוד אטרקטיבי אם העסקה תיתקע באמצע או שלא ניתן יהיה לרשום את הזכויות בנכס על שמכם, כי יש מגבלה תכנונית או מגבלה קניינית משפטית המונעת זאת.

בחינה של עסקה היא תהליך שיש לגשת אליו בזכוכית מגדלת ומתוך סבלנות, לפרק אותו לגורמים ואז לחבר את הפאזל מחדש לקבלת תמונה כוללת. בקיצור, שווה להשקיע את המאמץ כדי לדעת אם העסקה שווה וגם כדאית.