הדרך לדירה > בלוג > מאמרים > רכישת דירה – האם דירות יד שנייה (באמת) תמיד זולות יותר?
buying-house-pic

רכישת דירה – האם דירות יד שנייה (באמת) תמיד זולות יותר?

קטגוריה: מאמרים
מאת: מערכת

רכישת דירה היא ללא ספק עסקה מורכבת ומאתגרת, ופעמים רבות עולה השאלה האם כדאי לרכוש דירה יד שנייה, או שמא ללכת דווקא על דירה חדשה מקבלן. פרמטרים רבים מרכיבים את המשוואה הזו, ואחד המרכזיים שבהם הוא כמובן המחיר.

כלומר, האם דירה יד שנייה תמיד תהיה זולה יותר מדירה חדשה, ומהו הפער הממוצע בין שתי העסקאות. תשובה מסוימת לכך אנו מקבלים לאחרונה ממחקרים מעניינים שמפורסמים באמצעי התקשורת. ביניהם גם כאלה המצביעים על כך כי בערים מסוימות ייתכן כי רכישת דירה מיד שנייה תהיה אפילו יקרה יותר מקנייה מקבלן. כלומר, מי שיחליט לרכוש דירה מאדם פרטי עשוי לקבל מוצר טוב יותר (אך להישאר – לכאורה – עם פחות כסף בכיס).

מהסקירה עולה כי בחישוב של מ"ר על בסיס עסקאות מדווחות לרשות המסים, הפער הגדול ביותר בישראל בין רכישת דירה בעסקה יד שנייה לבין רכישת דירה מקבלן נמצא בדירות בנות שלושה חדרים בחיפה. בעוד שהמחיר הממוצע למ"ר בעיר לדירות חדשות עומד על כ-17.4 אלף שקלים, מחירו של מ"ר בדירה יד שנייה "צונח" לכ-13.6 אלף שקלים בממוצע (בהתחשב בכך שמדובר על דירות שלושה חדרים). פער משמעותי של כ-27%. מה לגבי דירות ארבעה חדרים בחיפה? גם שם אנו רואים פער בין יד שנייה לרכישת דירה חדשה מקבלן, אך "מתון" יותר בדמות כ-20%.

הפערים במחירים לגבי רכישת דירה מיד שנייה או מקבלן נובעים מכמה סיבות:

  • שוני במטרות ובצרכים של קהלי היעד – קונים שמחפשים לרכוש דירה חדשה יכולים להירתע מעסקאות יד שנייה, בעיקר בכל הנוגע לחשיבות אותם הם מייחסים לאלמנטים כדוגמת מרפסות, חניות ומחסנים.
  • אזורי הביקוש – רכישת דירה חדשה היא פעמים רבות גם רכישת שכונה חדשה. פרויקטים חדשים למגורים ממוקמים באופן תדיר בשכונות חדשות ומתחדשות, המציעות לכם לרכוש דירה עם מגוון רחב של שירותים במעטפת כדוגמת פארקים, גני ילדים, בתי ספר, מרכזי קניות, קרבה לאמצעי תחבורה (לאור הקמתן בשולי ערים ולא במרכזן) ועוד.
  • אחריות ובדק – רכישת דירה הנעשית במסגרת עסקה מול קבלן בפרויקט מגורים מאפשרת לקונים ליהנות מתקופות של אחריות ובדק בית. תקופות במהלכן הקבלן מחויב בתיקון ליקויי בנייה שיתגלו בדירה, וזאת גם לאחר שנים רבות ממועד הכניסה. לעומת זאת, ברכישת דירה יד שנייה, לאחר שהקונה בדק את הנכס ומצא שהוא מתאים לצרכיו, המוכר לא יהיה מחויב בתיקונים (אלא אם מתקיימות נסיבות משפטיות המחייבות אותו לתקן, כדוגמת התנהלות בחוסר תום לב).
  • איכות הנכס המתקבל – רכישת דירה יד שנייה יכולה להיות רכישה של נכס שנבנה גם לפני שנים לא מעטות (אע"פ שתחת הקטגוריה של דירה יד שנייה נכנסות גם דירות שנמסרו לפני שנים ספורות בלבד). כפועל יוצא מכך, איכות הנכס הינה בהתאם. דירה ישנה עלולה לדרוש תיקונים, שיפוצים ושדרוגים. לעתים, עד כדי שיפוץ יסודי שעלותו ניכרת.

רכישת דירה – האם יד שנייה יכולה להיות יקרה יותר?

למרות כל הנתונים שהוצגו לעיל, ישנן בישראל לא מעט דירות יד שנייה אשר עלותן אף גבוהה יותר מעלות דירה חדשה לחלוטין. מחקר שנערך לאחרונה מצא לדוגמה שבשכונות חדשות (כדוגמת שכונת "אם המושבות" בפתח תקווה), דירות יד שנייה יכולות להיות יקרות יותר מדירות חדשות בשיעור של עד 6%. אמנם מדובר בעיקר בדירות קטנות במיוחד (עד שלושה חדרים) או גדולות במיוחד (מעל 6 חדרים), אך המסר ברור. הדבר נובע בין השאר מכך שמדובר בשכונות חדשות שצברו לעצמן שם ומוניטין, ושהפכו בשנים האחרונות לאבן שואבת עבור משפחות צעירות באזור המרכז.

הביקוש הגדול למגורים בשכונה, לצד הפיחות בהיצע מבחינת דירות חדשות, מעלה את יוקרתן של דירות היד השנייה. זאת ועוד, רבות מהדירות ממוקמות במגדלים בני עשרות קומות, כך שרכישת דירה יד שנייה מאפשרת גם התחקות אחר טיב השכנים והדיירים (אופציה בלתי אפשרית בדירה חדשה מקבלן).

ישנם כמובן גם הסברים נוספים לתופעה. לדוגמה, מי שבוחר לרכוש דירה יד שנייה יכול לשלוט בזמני הכניסה ואיננו תלוי בהמתנה (לעתים מייגעת) להשלמתו את הפרויקט ולמסירת המפתחות. סוגיה מהותית במיוחד קשורה לאופיין של השכונות הללו שהינן שכונות הפונות למשפחות צעירות עם ילדים במסגרות החינוך. אלו מחפשות לרכוש דירה בתיאום מושלם עם מינימום פגיעה בשגרת הילדים. כמו כן, חלק ניכר מהמוכרים הינם משפרי דיור אשר קנו את דירותיהם לאחר השקעה מרובה, ומציעים בפועל מפרט עשיר יותר מהמפרט המוצע בדירות החדשות בפרויקטים הקבלניים.

מה לגבי תל אביב? בדומה לחיפה, אם תרצו לרכוש דירה בשכונותיה של "מלכת הנדל"ן" הישראלית עליכם להיות מוכנים לפערים משמעותיים לטובת דירות חדשות. דירה יד שנייה בתל אביב תהיה זולה בכ-13% בממוצע ביחס לדירה חדשה בעיר (וכאשר אנו מנתחים את השוק לפי דירות בנות שלושה חדרים, הפער גדל לכיוון של 18%). ערים נוספות? בבקשה. רכישת דירה בת ארבעה חדרים בירושלים תהיה זולה יותר בכ-4% בשוק היד השנייה לעומת פרויקטים חדשים מקבלן, ובנתניה הפער לטובת הדירות החדשות עומד על התייקרות של כ-7%.

המחיר הוא לא חזות הכל

רכישת דירה היא אירוע מרגש וחשוב בחייו של התא המשפחתי בישראל, ובפרט ככל שמדובר על רכישת דירה למטרות מגורים. ההתלבטות העתיקה בין דירה חדשה לדירה יד שנייה צריכה להיכנס למכלול השיקולים, אך מומלץ להגיע אליה בנפש חפצה. במידה שאתם מחפשים לרכוש דירה, חשוב לזכור כי ישנם יתרונות רבים ומשמעותיים לדירות יד שנייה. כאשר מבצעים את תהליך הרכישה באופן מוקפד ומקצועי, היתרונות הללו בולטים ביתר שאת, ולעתים הרבה מעבר לסוגיית המחיר.