הדרך לדירה > בלוג > מאמרים > מדריך קניית דירה – לא עושים טעויות מיותרות
buying-house-guide

מדריך קניית דירה – לא עושים טעויות מיותרות

קטגוריה: מאמרים
מאת: מערכת

אין צורך להכביר במילים אודות המורכבות העומדת מאחורי כל עסקה של רכישת דירה יד שנייה. לאחר שעברתם את הדרך הקשה והסיזיפית של איתור הנכס, אשר כללה אין ספור שיחות עם מתווכים, מאות כניסות ללוחות המציגים נדל"ן יד שנייה, וכמובן – כמו ישראלים טובים – התייעצויות עם בני משפחה, חברים, קולגות ואפילו נהגי מוניות, כשאתם כבר עומדים מול הדירה הרצויה, אתם למעשה רק בתחילתו של המסע. מכאן, אם תתנהלו נכון, ובפרט עם תקראו היטב מדריך קניית דירה, תוכלו גם להגיע אל הארץ המובטחת.

על מנת לפשט את הדברים, נציג כאן את הדגשים העיקריים לגבי מדריך קניית דירה. בפרט את הצורך שבחלוקת התהליך באופן מסודר לכמה שלבים מרכזיים. על מנת לעשות מעט סדר, הנה לפניכם מדריך מקוצר לקניית דירה הסוקר את עיקרי הדברים. אם תרצו, אתם מוזמנים להיכנס באתר שלנו למדריך המורחב והמלא. מדריך קניית דירה יד שנייה שנכתב על ידי מומחים מהשורה הראשונה ואשר מציג לא רק את הנתיב הרצוי אלא גם (ובעיקר) טיפים ותמרורי אזהרה.

מדריך לקניית דירה – השלב שלפני החוזה

השלב הראשון בקניית דירה כולל כמה וכמה תתי-שלבים שעליכם לעבור עוד בטרם אתם מגיעים לחוזה עצמו. זהו למעשה שלב שכולל סל בדיקות לפני קניית דירה שיש לבצע בכדי לוודא כי הנכס ראוי למכירה, מתאים לצרכים שלכם ועונה על היכולות הכלכליות שלכם. הוא מתחיל עם התקשרות עם עורך דין לרכישת דירה יד שנייה המתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן, ולרוב מעורבים בו מומחים נוספים כדוגמת יועצי משכנתאות, שמאי מקרקעין, חברות הנדסה המבצעות בדק בית לדירה יד שנייה, רואי חשבון, יועצי מס ועוד. שלב הבדיקות המקדימות לרכישת דירה יד שנייה כולל בין השאר:

  • בדיקה קניינית – בדיקה המתחקה אחר הרישום של הנכס והיכולת לבצע את הרכישה תוך סיומה עם רישום הזכויות על שמכם.
  • בדיקת מיסויית – בדיקה קריטית המשפיעה באופן דרמטי על כדאיות העסקה בהתאם לדירה מחד ולרוכש מאידך. מהם המסים שתאלצו לשלם בעבור רכישת הדירה והאם אתם נהנים מפטורים, הנחות או הקלות.
  • בדיקה הנדסית-תכנונית – בדיקה הכוללת גם איתור ליקויים בדירה הדורשים תיקון וגם התחקות אחר התאמת הדירה מבחינה תכנונית לזכויות החלות אליה. במילים אחרות, האם יש בדירה ליקויים שיש לתקן והאם היא "נקייה" מבחינת "חריגות בנייה".
  • בדיקת זכאות למשכנתה – רוב הישראלים אינם רוכשים את הדירה "במזומן" ולמרביתנו אין את ההון העצמי הדרוש בשביל לשים "את כל הכסף על השולחן". בדיקת הזכאות למשכנתה, אשר רצוי לבצע עם יועץ משכנתאות פרטי, תאפשר לכם לוודא את היכולת שלכם לקבל משכנתה מהבנק ובאילו תנאים.

שימו לב – חשוב מאד לבצע את כל הבדיקות המקדימות שכן במקרים רבים התוצאה של הניתוחים העולים מהן משליכה על כדאיות העסקה הספציפית. ישנם אף מקרים בהם הבדיקות גורמות לקונים לעשות (בצדק) סיבוב פרסה ולחפש נכס אחר. כמובן שתפקידם של המומחים איננו נעצר בבדיקות עצמן, אלא ממשיך עם פתרונות. לדוגמה, אם חברת ההנדסה זיהתה חריגות בנייה בנכס, ניתן לחייב את המוכר בהסדרתם/הריסתם בטרם הכניסה של הרוכשים, ואם הדירה רשומה על שמם של מספר בעלים (סיטואציה נפוצה בדירות שעברו בירושה), ועורך הדין של הקונים מגלה זאת בטרם עת, יש באפשרותו להציע פתרונות בהתאם.

השלב השני בתהליך – חתימה על החוזה והצעדים הבאים

מדריך לקניית דירה ממשיך עם השלב החוזי. לאחר שביצעתם את כל הבדיקות, ומצאתם שהדירה אכן מתאימה לכם, ניצת המו"מ ביניכם לבין המוכרים. חוזה לרכישת דירה יד שנייה הוא איננו לא חוזה סטנדרטי. אמנם קיים כמובן מבנה יחסית בסיסי שמהווה נקודת מוצא, אך בניגוד לרכישת דירה מקבלן שבה הקונים "מוגבלים" מבחינת השפעתם על החוזה, ברכישת דירה יד שנייה השלב של המשא והמתן בהחלט "נתון למשא ומתן". זהו המקום לעלות היבטים שעלו מהבדיקות המקדימות, ולקבוע סוגיות של לוח תשלומים, סעיפי הפרת חוזה, בטוחות, ערבויות וכדומה.

השלב החוזי לא מסתיים עם החתימה על החוזה. לאחר שחתמתם ואמרתם "לחיים", ולאחר שלחצתם ידיים ואפילו חגגתם במסעדה טובה, עליכם לבצע שורה של צעדים נוספים. ביניהם לדוגמה רישום הערה על המכר אשר ימנע מאחרים לבצע פעולות בדירה ואשר חשוב גם לבנקים למשכנתאות, דיווח למיסוי מקרקעין לפי חוק ובמועדים ספציפיים (אחרת יגרור קנסות וסנקציות), והזמנת אישור עירייה המהווה צעד הכרחי לסיום העסקה במועד, ואשר מבטיח לכם כי הנכס "נקי" מחובות ותשלומים לרשות המקומית.

מדריך לקניית דירה, השלב השלישי – מתקדמים לכיוון מפתח

אם הגעתם עד לכאן, מצבכם מצוין. השלבים המרכזיים והקשים מאחוריכם, ואתם יכולים לדמיין את עצמכם גרים בדירה החדשה (או נפגשים עם שוכרים במידה שמדובר על רכישת דירה יד שנייה להשקעה). כך או כך, יש עדיין כמה פינות שצריך לסגור בטרם תאחזו במפתח, תזמינו חברת הובלות, תרשמו את הילדים למוסדות החינוך ותצאו לסיור בשכונה להיכרות ראשונה עם השכנים.

  • התחייבות לרישום משכנתה – התחייבות לרישום משכנתה הינה למעשה הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות, אשר מהווה תנאי חשוב לקבלת ההלוואה. במילים אחרות, לקבלת הכסף שתעבירו למוכר בעבור הדירה.
  • קבלת שטרי משכנתה – שלב חשוב נוסף מול הבנק למשכנתאות אשר מטרתו להבטיח לבנק את רישומה של המשכנתה לטובתו בעת מועד הגשתם של המסמכים לרישום הזכויות על שם הקונים במרשם הרלבנטי.
  • קבלת אישורי מסים – ריכוז כל האישורים הנדרשים מבחינת מיסוי מקרקעין לרבות מס שבח, מס רכישה ואישור עירייה, והעברתם של המסמכים למרשם הרלבנטי. מדובר בשלב קריטי שמסירת החזקה בנכס תלויה בו.
  • רישום זכויות – הארץ המובטחת. רישום הזכויות שלכם על הנכס לאחר שביצעתם את כל השלבים המורכבים שתוארו לעיל.

לסיכום, רכישת דירה יד שנייה עושים שצריך

לא בכדי הצגנו כאן תקציר של מדריך קניית דירה. אתר "הדרך הדירה" הוקם ממש למטרה זו. האתר מספק לגולשים מידע רב ומגוון על רכישת דירה יד שנייה, כולל הפניות למומחים רלבנטיים שנבחרו בקפידה. בלב ליבו של האתר עומד מדריך קניית דירה המתמקד בנכסי יד שנייה, ואשר נכתב על ידי מומחים מובילים בתחומם. המדריך כתוב בשפה מקצועית אך נגישה, ושזורים בו אין ספור טיפים ותמרורי אזהרה שרק מי שעובד בתחום באמת מכיר.