הדרך לדירה > בלוג > עורכי דין > מהו "תקנון בית משותף"? ולמה חשוב לבדוק אותו כשקונים דירת יד שניה
b1

מהו "תקנון בית משותף"? ולמה חשוב לבדוק אותו כשקונים דירת יד שניה

קטגוריה: עורכי דין
מאת: עו"ד אפרת חיניץ

בכדי לענות על השאלה מהו "תקנון בית משותף" צריך להבין מהו "בית משותף", באופן כללי.

רוב המקרקעין בישראל, עליהם בנויים בניינים בעלי שתי יחידות מגורים או יותר, משתייכים לסוג מקרקעין שנקראים "מקרקעין מוסדרים". הכוונה ב"מקרקעין מוסדרים" היא לכך שהמקרקעין חולקו ל"גושים" ו"חלקות"- כאשר "גוש" היא יחידת שטח גדולה הכוללת בתוכה מספר חלקות, והגושים והחלקות הללו נרשמו באופן מוסדר בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו").

"בית משותף" הוא מבנה ובו לפחות שתי יחידות דיור (דירות), הבנוי על חלקה מסוימת והבית נרשם כ"בית משותף" בטאבו.

במועד שבו הבית המשותף נרשם בטאבו, מתבצע מיפוי של הבית, המתבטא בתשריט אדריכלי המתאר את החלקה עליה הבית הבנוי, כל דירה בבית ואילו חלקים נוספים מהמבנה, כגון – חניה, מחסן או גג, מוצמדים לדירה כזו או אחרת – זהו "תשריט הבית המשותף". תשריט הבית המשותף מתאר גם את השטחים המשותפים של הבית – כלומר, שטחים שאינם מוצמדים לדירה מסוימת. כמו כן, בעת רישום הבית המשותף, מתבצעת בדיקה על ידי הטאבו לוודא שהתשריט תואם את היתר הבניה של המבנה. יצוין, כי בבניינים ישנים הרשומים כבתים משותפים, יש לעיתים אי התאמה בין תשריט הבית המשותף לבין תשריט היתר הבניה.אין המשמעות שלא כדאי לרכוש את הדירה, אך להבדלים בין התשריטים שבטאבו ובעירייה עשויות להיות השלכות על אפשרויות הבניה העתידיות בנכס ועל השאלה האם קיימות חריגות בניה בנכס.

מלבד המיפוי הגרפי של המבנה בעת רישום הבית המשותף באמצעות תשריט הבית המשותף נערך גם תיאור של המבנה והיחידות בו באופן מילולי – זהו "צו הבית המשותף". הצו החתום על ידי המפקח/ת על הבתים המשותפים בטאבו מהווה את ההוראה לרישום המבנה כבית משותף. בצו תקבל כל דירה בבית המשותף מספר ייחודי, הנקרא "תת חלקה". לעיתים, צו הבית המשותף ייקבע, כי גם שטחי הרכוש המשותף יקבלו מספר תת חלקה משל עצמם.

המסמך הנוסף המרכיב את סט מסמכי הבית המשותף יחד עם התשריט והצו, הוא "תקנון הבית המשותף". תקנון הבית המשותף הוא למעשה חוזה פנימי בין בעלי הדירות בבית המשותף. בעת רישום הבית המשותף בעלי הדירות יתבקשו לחתום ולהסכים להוראות התקנון. כך, התקנון יכול לקבוע כללי התנהגות של בעלי הדירות בתוך הבית, להגדיר את סוגי השימושים המותרים בדירות – למשל, שהדירות ישמשו למגורים בלבד, לקבוע סדרי קבלת החלטות ומועדי קיום אסיפות של בעלי הדירות, והוא יכול גם לקבוע הצמדה של זכויות בניה לדירה ספציפית בבית.

לדוגמא, ניתן להיתקל בתקנון בית משותף בו הוחלט להצמיד את כל זכויות הבניה בחלקה לדירה מסוימת ואף לקבוע, כי אם בעלי הזכויות באותה יחידה ירצו לנצל את זכויות הבניה ולבצע בניה בדירתם או בחלקה, הם יוכלו לעשות זאת אף מבלי לקבל את הסכמת יתר בעלי הדירות בבית. אמנם, זהו מצב יחסית נדיר, אך הוא בהחלט קיים. כמו כן, התקנון יכול לקבוע חלוקה מסוימת של נשיאה בהוצאות בין בעלי הדירות בבית. למשל, התקנון יכול לקבוע, כי בעלי דירת הגג אליה מוצמד שטח מהגג של הבית המשותף, הם אלו שיישאו בעלויות התחזוקה של אותו שטח מוצמד.

המסקנה היא, שהוראות תקנון הבית המשותף יכולות להשפיע מאוד על חיי היומיום וגם על הכיס הכלכלי של בעלי הדירות, ולכן חשוב מאוד לבדוק את התקנון לפני רכישת דירת יד שניה.

ניקח כדוגמא נוספת, מצב שבו בעלי דירת הגג בבית המשותף קיבלו בתקנון את הזכות להגיש היתרים לבנייה על הגג ולהוספת מעלית בבניין ללא צורך בקבלת הסכמתם של השכנים, שכן זו ניתנה מראש בעת רישום הבית המשותף. במקרה כזה, אתם יכולים למצוא את עצמכם עוברים תקופה של פרויקט בניה בבניין על אפכם ועל חמתכם, על כל האי הנוחות הכרוכה בכך. אך מנגד, יכול להיות תקנון שיחייב בעלי דירת גג המנצלים זכויות בניה שהוצמדו לדירתם ופועלים לביצוע בנייה בדירתם או בחלקה לבצע במקביל, על חשבונם, שיפוץ של השטחים המשותפים בבית המשותף – ובמקרה כזה, תוכלו להינות מהטבה משמעותית על אף תקופת הבנייה המעיקה.

חשוב לציין, שלא בכל בית משותף נרשם תקנון הקובע הוראות פרטניות מיוחדות לבית. חוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 מציע נוסח אחיד לתקנון בית משותף אשר חל בבתים משותפים שבהם לא נוסח תקנון פרטני וייחודי. התקנון בנוסח האחיד נקרא "תקנון מצוי" ואילו תקנון הקובע תנאים פרטניים וייחודיים לבית נקרא "תקנון מוסכם". את הוראות התקנון המצוי תוכלו למצוא בתוספת לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969.

לכן, אם אתם שוקלים לרכוש נכס יד שניה בבית משותף, חשוב מאוד להזמין את מסמכי הבית המשותף ולבדוק האם קיים תקנון מוסכם לבית המשותף על מנת לדעת מהם כללי ההתנהלות בבית והאם נרשמו הוראות ייחודיות המשפיעות על ההתנהלות הכלכלית והתכנונית בבית המשותף ועל בעלי הדירות.

 

דוגמא לטיפ
לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום….

דוגמא לאזהרה
לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום לורם איפסום….