הדרך לדירה > בלוג > מאמרים > מה חשוב לדעת כשקונים דירת יד 2

מה חשוב לדעת כשקונים דירת יד 2

קטגוריה: מאמרים
מאת: מערכת

זוגות צעירים רבים או אפילו משקיעים הנמצאים לפני רכישת דירת יד 2 שואלים את עצמם – מה חשוב לדעת כשקונים דירת יד 2? איך נראה התהליך? מה השלבים שבו? למה חשוב לשים לב, החל מהביקור בנכס הפוטנציאלי הראשון, המשך בתהליך הלוואת המשכנתה, ניהול המו"מ מול המוכרים וחתימת החוזה, בדיקת הדירה מבחינת ליקויים והתקינות של התשתיות, וכלה בקבלת החזקה והכניסה לדירה אשר לעיתים רבות כרוכה גם בחידוש ושיפוץ הדירה.

כמו הרבה מצבים בחיים, אם מסתכלים על התהליך כולו כמקשה אחת התהליך יכול להיראות מבהיל ואפילו קצת "קשה לעיכול". אבל האמת היא, שהתהליך מורכב ממספר שלבים ידועים מראש אותם ניתן לפרק ולאפיין וכל עוד ילוו אתכם בתהליך אנשי מקצוע מנוסים בעלי ניסיון וידע, תוכלו לנווט בהצלחה אל עבר קו הסיום – קבלת המפתח לדירה ורישום הזכויות בדירה על שמכם.

אז מה באמת חשוב לדעת כשקונים דירת יד 2

קודם כל, חשוב לדעת שברוב המקרים כאשר מדובר בדירת יד 2 העומדת למכירה, מדובר בנכס בנוי וקיים בעל נתונים פיזיים ומשפטיים שניתנים לבדיקה ולהערכה ולכן יש באפשרותכם להיערך בצורה מקיפה ויסודית לרכישה ולצמצם את הסיכוי להפתעות לא נעימות. למה הכוונה? נמנה מספר דוגמאות הממחישות זאת –

דוגמה ראשונה: האפשרות לברר את המצב המשפטי/ קנייני של הדירה

החשיבות של בדיקת המצב המשפטי / קנייני של דירת יד 2 היא ראשונה במעלה. המצב המשפטי של הדירה הוא הבסיס ממנו תוכלו ללמוד האם ניתן לבצע עסקה חלקה ולהשלים את העברת הזכויות משם המוכרים לשמכם. את הבדיקה של המצב המשפטי מבצעים באמצעות בדיקת סטטוס רישום הזכויות של המוכרים בנכס, כאשר יש מספר מקומות בהם הזכויות של המוכרים יכולות להיות רשומות – בלשכות רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. רישום הזכויות הוא הביטוי המשפטי המלא ביותר לבעלות בנכס נדל"ן ולכן תרצו לדעת שהזכויות בדירה רשומות על שם המוכרים ובנוסף, שאתם תוכלו להעביר את הזכויות על שמכם בסופו של יום.

ברוב המקרים כאשר מדובר בדירת יד 2 המצב הרישומי של הזכויות ברור יותר מאשר בדירות יד ראשונה מיזם. הסיבה לכך היא שלוקח זמן ליזם, ובדרך כלל די הרבה זמן, לרשום את הזכויות של פרויקט בניה חדש כ"בית משותף" ואת הזכויות הפרטניות בדירות על שם הרוכשים. לכן, בדירת יד 2 הקיימת זמן רב יותר, גוברים הסיכויים שהזכויות בה רשומות. יחד עם זאת, גם אם הדירה עצמה רשומה כדירה במרשם כלשהו, חשוב מאוד לבדוק שהזכויות אכן רשומות על שם המוכרים. את כל הבדיקות הללו תוכלו לערוך באופן יסודי באמצעות שכירת השירותים של עו"ד לדיני מקרקעין הבקיא ברזי רישום הזכויות של דירות מגורים.

דוגמה שניה: האפשרות לערוך בדק בית מקצועי

זוהי דוגמה המתאימה בעיקר למי מכם המתכננים להתגורר בדירה הנרכשת במצבה הקיים מבלי לבצע חידוש של תשתיות הדירה או שיפוץ מקיף. באופן מובן, אחת החוויות הפחות נעימות עבור רוכשים ששילמו ממיטב כספם או נטלו הלוואה מובטחת במשכנתה לרכישת הדירה, היא להתמודד לאחר הכניסה לדירה עם בעיות רטיבות חמורות, או בעיות חמורות אחרות בתשתיות הדירה כגון צנרת או חשמל. הטיפול והתיקונים של ליקויים כאלו יכולים לגזול זמן רב ולעלות לא מעט כסף. לכן, חשוב לנצל את היתרון המשמעותי הקיים ברכישת דירת יד 2 שכבר בנויה ולבצע בדיקה מקיפה באמצעות מהנדס בניין או חברת בדק בית על מנת לבחון את מצבה הפיזי של הדירה ולאתר ליקויים בתשתיות, טרם חתימת החוזה. איתור ליקויים באמצעות מהנדס או חברת בדק בית יעניק לכם את האפשרות להחליט בצורה מושכלת האם בכלל להתקדם עם רכישת הדירה, האם לשקול ניהול מו"מ על מחיר הדירה נוכח הליקויים, או האם לקבל את קיומם של הליקויים ולא לפתוח את הנושא מול המוכרים.

דוגמה שלישית: האפשרות לתכנן היטב את השיפוץ של הדירה

לעומת הדוגמה הקודמת, הדוגמה הזו רלבנטית יותר עבור אלו מכם שכן מתכננים לבצע עבודות שיפוץ והתאמה בדירת יד 2 הנרכשת. בכדי לתכנן בצורה נכונה את עבודות השיפוץ ואת התקציב לכך חשוב לברר מהם המידות המדויקות של הדירה. בדירת יד 2, שהיא ברוב המקרים דירה בנויה, תוכלו לבצע מדידה מדויקת ולבחון מראש את אזורי כניסת האור אליה, כך שהתכנון לשיפוץ יהיה מבוסס על מצב קיים בפועל ולא על תכנית נייר, כפי שקורה בעת רכישת דירה "על הנייר" מיזם. האפשרות לבצע את התכנון של השיפוץ באופן מדויק מוביל גם לחיסכון כלכלי, שכן תוכלו לבצע הזמנה יותר מדויקת של כמויות ולבחור בחומרים שישתלבו בצורה אופטימלית עם נתוני הדירה.

ומה עוד חשוב לדעת כשקונים דירת יד 2?
לצד הדוגמאות שציינו, חשוב מאוד לבדוק את המצב התכנוני של הדירה אשר כולל איתור של היתר הבניה של הדירה ובדיקה, כי הדירה אכן מיועדת למגורים. כמו כן, אם אתם מתכוונים לקחת הלוואת משכנתא לרכישת הדירה חשוב לבדוק מראש, כי אתם עומדים בקריטריונים לקבלת ההלוואה. בנוסף חשוב לדעת מהן החשיפות המיסוייות מבחינתכם כרוכשים ומבחינת המוכרים גם כן.
גם במקרה שבו אתם רוכשים דירת יד 2 שאיננה בנויה עדיין חשוב יהיה לבצע את רוב הבדיקות שהזכרנו מעלה, שכן העקרונות המשפטיים, התכנוניים והמיסויים קיימים גם במקרה של "דירה על הנייר".

אם תרצו להעמיק את הידע שלכם בכל הנוגע להליך רכישת דירת יד 2 ולקבל מידע נוסף על כל מה שחשוב לבדוק לפני שקונים דירת יד 2 אתם מוזמנים להיכנס למדריך לרכישת דירת יד 2 שבאתר "הדרך לדירה" וכן להיכנס למילון המונחים שבאתר בהם תוכלו להעשיר ולהרחיב את הידע שלכם בנושא.