הדרך לדירה > בלוג > שמאים > מי הם השמאים המכריעים ואיך הם קשורים למכירת נכס יד שניה?
houses on money

מי הם השמאים המכריעים ואיך הם קשורים למכירת נכס יד שניה?

קטגוריה: שמאים
מאת: עו"ד אפרת חיניץ

השמאים המכריעים הם קבוצה של 26 שמאים, נכון להיום, אשר מונו על פי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 ("החוק") משנת 2008 והם בעלי תפקיד מעין שיפוטי אשר מטרתו להכריע בשאלת גובה היטל ההשבחה אשר מוכר נכס נדל"ן נדרש לשלם לרשות המקומית.

אך לפני הכל – מהו "היטל השבחה"?

אם אתם מוכרים נכס נדל"ן אחד מהמיסים שאתם עשויים לחוב בהם הוא "היטל השבחה" – מס המוטל על ידי הרשות המקומית מכוח תכנית שהרשות אישרה ואשר השביחה את ערך הנכס.

סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק קובע, כי "השבחה" היא – "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

כך למשל, רשות מקומית יכולה לאשר תב"ע ("תכנית בניין עיר") המאפשרת, באזור מסוים של העיר או ברחבי העיר כולה, להרחיב את הדירות הקיימות בבניינים במספר מוגדר של מטרים רבועים. אישור התכנית יוצר פוטנציאל תכנוני עבור הנכסים ומעלה ומשביח את ערכם. בגין השבחה זו גובה העירייה את היטל ההשבחה, או כאמור בסעיף 196א לחוק – "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה".

מתי מוכרי נכס נדל"ן עשויים לפנות לשמאי מכריע?

מוכרי נכסים אשר קיבלו חיוב בהיטל השבחה מאת הועדה המקומית לתכנון ובניה בגין מכירת נכס נדל"ן יקבלו את הדרישה על בסיס חוות דעת שמאית שהוזמנה על ידי הרשות המקומית.

במקרה שבו המוכרים סבורים ששומת הועדה המקומית איננה סבירה באפשרותם לבקש, בתוך 45 ימים מיום קבלת דרישת התשלום, מינוי של שמאי מכריע.

חשוב לשים לב שהחוק מאפשר הגשת ערר על עצם הטלת החיוב בהיטל לועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בעוד שהבקשה למינוי שמאי מכריע מתאימה למקרים בהם מוכרי הנכס אינם מעוניינים לתקוף את עצם החיוב בהיטל אלא מעוניינים לקבל הכרעה בעניין גובה החיוב (סעיף 14(ב)(1) לחוק).

איך פונים לשמאי מכריע?

על מנת לבקש מינוי של שמאי מכריע בקשר עם חיוב בהיטל השבחה יש לפנות באמצעות טופס מקוון הקיים באתר מועצת שמאי המקרקעין של משרד המשפטים ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין.

על מנת שהבקשה למינוי השמאי המכריע תתקבל ותטופל חשוב מאוד לצרף לבקשה את רשימת המסמכים הקבועים בסעיף 4 לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה בפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), תשס"ט 2008. המסמכים כוללים – נסח טאבו או אישור זכויות (מסמכים אלו מעידים על המצב הרישומי והמשפטי של הזכויות בנכס), העתק משומת המקרקעין של הועדה המקומית מכוחה נשלחה הדרישה לתשלום ההיטל, שומת מקרקעין נגדית מטעם מוכרי הנכס ומסמכים נוספים הרלבנטיים לדיון.

לאחר הגשת טופס הבקשה המקוון למינוי השמאי המכריע ובחלוף כשבועיים ימים (15 ימים ליתר דיוק) תישלח הודעה רשמית מאת מועצת שמאי המקרקעין על קליטת הבקשה ולאחר מכן תישלח ההודעה על מינוי השמאי המכריע.

נוסח הבקשה מטעם מוכרי הנכס בצירוף הודעת יו"ר מועצת שמאי המקרקעין בדבר זהות השמאי המכריע, יישלחו למבקש, לוועדה המקומית הנוגעת בדבר, למשיבים ולשמאי המכריע.

האם ישנו תשלום עבור שירותי השמאי המכריע?

לשמחתנו עבור עצם הגשת הבקשה למינוי שמאי מכריע בגין חיוב בהיטל השבחה לא קמה דרישת תשלום והשירות ניתן ללא עלות על ידי מועצת שמאי המקרקעין.

לעומת זאת, עבור השירותים של השמאי המכריע נדרשים הצדדים (מוכרי הנכס והועדה המקומית הרלבנטית) לשאת בשכרו של השמאי המכריע, בחלקים שווים ביניהם, אלא אם כן השמאי המכריע קובע אחרת.

שכרו של השמאי המכריע נקבע כאחוזים מסכום התביעה או ההשבחה כפי שמצוין בבקשה שלגביה השמאי מכריע וזאת בהתאם לקבוע בתוספת לתקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), תשס"ט 2009. בהתאם לתקנות, שכרו של השמאי המכריע לא יפחת מ-2,000 ₪ ולא יעלה על 100,000 ₪ עבור הכרעתו במחלוקת אחת, כאשר יו"ר מועצת שמאי המקרקעין רשאי לקבוע במקרים מסוימים שכר חריג לשמאי המכריע.

מומלץ להתעדכן בתעריפי השכר העדכניים לשמאי המכריע בתקנות או באתר מועצת שמאי המקרקעין.