הדרך לדירה > בלוג > עורכי דין > קניית דירה מכונס נכסים
קניית דירה מכונס

קניית דירה מכונס נכסים

קטגוריה: עורכי דין
מאת: עו"ד אפרת חיניץ

בשוק הדירות יד 2 למכירה העסקה המוכרת ביותר היא זו שמתבצעת בין מוכרים שהינם אנשים פרטיים והם מיוצגים לרוב בעסקת המכר של הדירה על ידי עורך דין מטעמם לבין קונים מהשוק הפרטי. אך ישנן לא מעט דירות הקיימות בשוק והמוצעות למכירה על ידי כונסי נכסים. סביר מאוד להניח שגם אתם נתקלתם בפרסומים לאתרים המציעים מאגרי דירות למכירה מכינוס או במודעות המפורסמות בעיתונות הכתובה והמציעות דירות למכירה מאת כונסי נכסים. אך מיהו כונס הנכסים? מי מינה אותו לתפקידו? כיצד העובדה שהדירה נמכרת על ידי כונס נכסים משפיעה על מחיר הנכס? והאם הרכישה מכונס היא בטוחה באותה המידה כמו רכישה מאדם פרטי? לא נותיר אתכם עוד רגע אחד באפילה וכבר נשיב בהרחבה על שאלות אלו ועוד במאמר זה.

קניית דירה מכונס נכסים – מיהו הכונס ומהו תפקידו?

כונס נכסים הוא בעל תפקיד המקבל לרוב את מינויו מבית המשפט או מההוצאה לפועל והינו לרוב עורך דין אך ישנם מקרים בהם הכונס הוא רואה חשבון. עם מינויו מקבל הכונס את הסמכות וההרשאה לנהל את הנכס, לממש ו/או למכור אותו – הכל בהתאם להוראות אותן הוא מקבל מבית המשפט או ההוצאה לפועל. כך למשל, סעיף 54(א) לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז – 1967 קובע, כי – "כונס הנכסים יקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה רשם ההוצאה לפועל; וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב".

אם מינויו של כונס הנכסים הינו מטעם ההוצאה לפועל המשמעות היא שבעל הנכס ובמקרה המעניין אותנו – בעל הדירה, הינו "חייב" בהוצאה לפועל וכי על הדירה הוטל "עיקול". במקרה כזה המשמעות היא שמלבד סילוק משכנתא הקיימת על זכויות המוכר בדירה (אם קיימת משכנתא) המוכר אינו יכול לבצע כל פעולה מרצון בדירה לרבות מכירה של הדירה, אלא אם כן המכירה תתבצע באמצעות כונס הנכסים ותאושר על ידי בית המשפט. בית המשפט המאשר את המכירה הינו בית המשפט המחוזי אשר בתחום שיפוטו ממוקמים המקרקעין.

אך מלבד מינוי כונס נכסים לדירת מגורים של חייב בהוצאה לפועל קיימות סיבות נוספות למינוי כונס נכסים. סיבה אחרת למינויו של כונס נכסים למכר של דירת מגורים עשוי גם להיות מטעם בית משפט ולאור החלטה בדבר פירוק שיתוף במקרקעין. חוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 קובע בסעיף 37(א), כי – "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" ואילו סעיף 38(ב) לחוק המקרקעין קובע, כי אם השותפים אינם מגיעים להסכמה בדבר פירוק השיתוף הפירוק יהא על פי צו של בית המשפט. חוק המקרקעין אפילו מתייחס בהקשר זה של מכירת דירת מגורים באמצעות כונס נכסים לדירת מגורים של בני זוג וקובע בסעיף 40א' (א) לחוק, כי – "החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע".

גם מנהל עזבון של מנוח אשר התמנה על ידי הרשם לענייני ירושה או בית המשפט לענייני ירושה יכול לשמש ככונס נכסים ביחס לנכסי המנוח וביניהם גם דירת המגורים של המנוח. בהתאם להוראות סעיף 82 לחוק הירושה תשכ"ה – 1965 -"מנהל עזבון חייב, בכפוף להוראות בית המשפט, לכנס את נכסי העזבון, לנהל את העזבון, לסלק את חובות העזבון, לחלק את יתרת העזבון בין היורשים, לפי צו ירושה או צוואה מקויימת, ולעשות כל דבר אחר הדרוש לביצועם של צו ירושה או של צוואה מקויימת". כמו כן, בהתאם לחוק, מנהל העזבון יוכל למכור את דירת המגורים של המנוח רק לאחר קבלת אישור בית המשפט לעסקה.

דוגמאות אלו ממחישות הן את מהות תפקידו של כונס הנכסים והן את מגבלות סמכותו. כלומר, הכונס הינו גורם מנהל אשר תפקידו, במקרה של פירוק שיתוף במקרקעין, עיקול דירת מגורים אשר ניתנה הוראה למכירתה או כמנהל עזבון של מנוח, לממש ולמכור את הדירה. אולם,בו בזמן, ישנה הגבלה על פעולת הכונס היות וקניית דירה מכונס נכסים מחייבת קבלת אישורו של בית המשפט.

צוות מומחים מנוסה בעסקאות מכירה של דירה יד שנייה, קניית דירה מכונס נכסים, מדריך יחיד מסוגו ומאגר תוכן עשירקניית דירה מכונס נכסים – יתרונות וחסרונות

עכשיו שהבנו מיהו "כונס נכסים" ומהו תפקידו, עולה השאלה – האם קניית דירה מכונס נכסים היא עסקה בטוחה? ובכן, לקניית דירה מכונס נכסים ישנם יתרונות אך לצידן גם חסרונות.

אז בואו נתחיל עם היתרונות (תמיד יותר נחמד, לא?)

אפשרות למחיר רכישה מופחת – אחד היתרונות המרכזיים בקניית דירה מכונס נכסים היא העובדה שלעיתים הליך המכירה מתבצע באמצעות מכרז אותו מפרסם כונס הנכסים. מכרזים כגון אלו ניתן לאתר בעיתונות הכתובה וכן באתרים המתמקדים במכרזים של כונסי נכסים. ניהול המכרז מאפשר למגישי ההצעות לקבוע את טווח המחירים עבור הדירה באופן העשוי לחסוך לכם כקונים סכומי כסף ניכרים. סיבה נוספת המובילה למחיר רכישה מופחת בעת קניית דירה מכונס נכסים היא החסכון בדמי תיווך.

עסקה מהירה ובטוחה – יתרון נוסף בקניית דירה מכונס נכסים הוא היותו של הליך רכישה קצר משמעותית מהליך רכישה רגיל. למה הכוונה? בהליך רכישה של דירת מגורים מאדם פרטי מתנהל בין עורכי הדין של הצדדים מו"מ על נוסח החוזה ולאחר מכן נדרש דיווח מטעם הצדדים לרשויות המס בגין חתימת החוזה, המתנה לקבלת שוברי תשלום המס ואישורי המיסים ולבסוף ניתן לבצע רישום של העברת הזכויות בדירה במרשם המתאים (טאבו / רשות מקרקעי ישראל / חברה משכנת – על מונחים אלו ועוד אתם מוזמנים לקרוא במילון המונחים שבאתר – כאן).כמו כן, בדרך כלל יש להמתין לפינוי הדירה על ידי המוכרים. בעת קניית דירה מכונס נכסים תפקידו של הכונס כולל דאגה לפינוי הנכס לרוב עוד קודם לכניסה להליך המכירה ולכן מסירת החזקה בדירה יכולה להתבצע במהירות. בנוסף, קניית דירה מכונס נכסים נחשבת כ"מכירה על ידי רשות" לפי סעיף 34א לחוק המכר תשכ"ח – 1968 הקובע, כי – "נמכר נכס על ידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי". כלומר, לאחר קבלת אישור בית המשפט לעסקה הדירה נרשמת על ידי הכונס על שם הקונה כשהיא נקייה מכל עיקול או שעבוד.

קיומו של דו"ח שמאי לדירה ללא עלות מצדכם – פעמים רבות בעת ביצוע הבדיקות לרכישת דירת מגורים הקונים יזמינו שמאות משמאי מקרקעין מנוסה על מנת לקבל חוות דעת מקצועית בדבר שווי השוק של הדירה וכן בכדי לקבל מידע על התאמת הנכס להיתר הבניה, וידוא עצם קיומו של היתר בניה לדירה וחשיפה לחבות בהיטל השבחה בגין מכירת הדירה. הזמנת השמאות כרוכה בעלות בלתי מבוטלת לשמאי מקרקעין. בעת קניית דירה מכונס נכסים הכונס יצרף לרוב למסמכי המכר או מסמכי המכרז של הדירה דו"ח שמאי המפרט את הנתונים האלו ובאופן הזה אתם כקונים מקבלים חוות דעת שמאית ללא עלות מצידכם. נקודה מעניינת, היא שדו"ח שמאי בכינוס נכסים נוקב לרוב בשווי שהינו נמוך בכ-15% עד 20% ממחיר השוק של הדירה אילו הייתה נמכרת ממוכר מרצון לקונה מרצון זאת מכיוון שמכירה בכינוס נחשבת סיטואציה של "מימוש מהיר" – סיטואציה בעלת אופי של אילוץ הגורמת להפחתת השווי.

ובכל זאת, אם אתם מחפשים את החסרונות שבקניית דירה מכונס נכסים ניתן למנות את נושא קיומו של מכרז ואת הדרישה הנפוצה מצד הכונס להעמיד המחאה או תשלום בטחון באחוז מסוים של העסקה כחלק מהגשת ההצעה שלכם במכרז לרכישת הדירה. כמו כן, שלא כמו בהליך מו"מ "רגיל" לרכישת דירת מגורים מאדם פרטי, בו לרוב מדובר במו"מ ביניכם לבין הקונה וללא מעורבות של צדדים שלישיים אחרים, בקניית דירה מכונס המתנהלת באמצעות מכרז עשויים להיות מספר רב של מציעים המתמודדים יחד אתכם על רכישת הדירה. בנוסף, מאחר ודירה המוצעת למכירה על ידי כונס נכסים היא פעמים רבות נכס של חייב בהוצאה לפועל ישנו החשש שקיימים לאותו חייב חובות שלא ידועים במועד המכירה ועשויים להתגלות לאחר ביצוע העסקה. לסיום, ניתן לראות בצורך באישור בית המשפט לעסקה גם חסרון, מאחר ועד לקבלת אישור בית המשפט העסקה איננה בעלת תוקף זאת לעומת עסקת רכישה מאדם פרטי המקבלת תוקף חוזי מחייב עם חתימת החוזה על ידי הצדדים.

אנו מקווים שעזרנו לכם להבין קצת יותר על משמעות קניית דירה מכונס נכסים ומאחלים לכם הצלחה רבה בדרך לדירה!