הדרך לדירה > בלוג > עורכי דין > שוקלים לרכוש דירת יד שניה שנבנתה בפרויקט תמ"א 38? הכירו דגשים חשובים לשלב הבדיקה הקניינית
WhatsApp Image 2019-01-15 at 22.23.36

שוקלים לרכוש דירת יד שניה שנבנתה בפרויקט תמ"א 38? הכירו דגשים חשובים לשלב הבדיקה הקניינית

קטגוריה: עורכי דין
מאת: עו"ד אפרת חיניץ

אם אתם שוקלים לרכוש דירת יד שניה שנבנתה על ידי יזם בפרויקט תמ"א 38 שהבנייה בו הסתיימה ("דירת יד שניה בפרויקט תמ"א 38"), המאמר הזה הוא בשבילכם.

בדירה מסוג זה, שעברה מידי היזם לקונה הראשון ועכשיו תעבור אליכם כקונים "יד שנייה", תהליך הרכישה הוא מעט מורכב יותר מהליך רכישה של דירת יד שניה "רגילה".

שימו לב, שמבחינת השלבים בתהליך הרכישה, אנחנו עדיין נצמדים לארבעת השלבים שבמדריך לרכישת נכס יד שניה שבאתר, אך ישנם דגשים נוספים וניואנסים שצריך לשים לב אליהם. במאמר זה נתמקד בדגשים לשלב הראשון בתהליך – שלב הבדיקה הקניינית.

כדי להקל עליכם, הדגשנו בגוף המאמר מושגים שקיימת להן הגדרה במילון המונחים שבאתר, ככה שאם יש מושגים שאתם לא מכירים, תוכלו לקרוא עליהם וללמוד את משמעותם.

בדיקה קניינית משולשת

באופן רגיל, כאשר ניגשים לבחון נכס נדל"ן יד שניה, מתחילים בשלב הראשון שבמדריך, והוא השלב הטרום החוזי. הצעד הראשון בשלב הטרום חוזי, הוא הבדיקה הקניינית אשר מטרתה לנתח את המצב המשפטי של הזכויות בנכס.

במקרה שבו שוקלים לרכוש דירת יד שניה בפרויקט תמ"א 38, עליכם לקחת בחשבון שהבדיקה הקניינית- משפטית היא משולשת.

למה הכוונה? נמחיש זאת באמצעות דוגמה –

נניח שאתם שוקלים לרכוש דירה ממוכרים, אנשים פרטיים שרכשו את הדירה לפני כמעט שנתיים ישירות מיזם של פרויקט תמ"א 38 שבוצע בבניין מסוים. הדירה נמסרה למוכרים, הם עברו להתגורר בה, הפרויקט הסתיים מבחינת בנייה, אך צו רישום הבית המשותף טרם תוקן כדי לשקף את המצב העדכני של הבניין ואת חלוקת הדירות החדשה בו. כמו כן, בחלוף כשנתיים בלבד מהמסירה ישנה עדיין אחריות של היזם בקשר עם מערכות מסוימות בדירה. במצב זה, היזם טרם מילא את כל התחייבויותיו כלפי המוכרים של הדירה. לכן, בדיקה קניינית / משפטית ראשונה תהיה של מערכת היחסים החוזית שבין המוכרים לבין היזם. כלומר, על עוה"ד המלווה אתכם לבחון את הסכם הרכישה של המוכרים מול היזם.

אבל, מלבד מערכת היחסים בין המוכרים ליזם, ישנה בדיקה קניינית / משפטית נוספת שיש לבצע. הרי, בניית הדירה הנמכרת התאפשרה כתוצאה מחתימת הסכם תמ"א 38 בין בעלי הדירות הקיימים בבניין לבין היזם. כך למשל, יכול להיות שהיזם אמנם סיים את הבנייה של הדירה אך הוא טרם קיבל תעודת גמר לפרויקט או טרם השלים את תיקון צו רישום הבית המשותף. כלומר, ליזם יש עדיין חובות כלפי בעלי הדירות בבית המשותף לפי הסכם התמ"א 38 שנחתם בבניין.  לכן, הבדיקה הקניינית / משפטית השנייה תהיה של מערכת היחסים החוזית שבין בעלי הדירות הקיימים לבין היזם בהסכם התמ"א 38. כלומר, על עוה"ד המלווה אתכם לבחון את הסכם התמ"א 38 שחל בבניין.

בנוסף לכך, ישנו המצב הרישומי העדכני של הזכויות במקרקעין אותו צריך לבדוק – זוהי הבדיקה הקניינית / משפטית השלישית. כמו בכל נכס נדל"ן יד שניה ייבדקו נסח הטאבו של החלקה, מהות הזכויות במקרקעין (בעלות או חכירה), קיומם של שעבודים מגבילים כלשהם על המקרקעין, ועוד. על עוה"ד המלווה אתכם לבדוק את המצב הרישומי של הדירה והבניין נכון למועד שבו שוקלים לרכוש את הזכויות בדירה.

מה חשוב לבדוק בחוזה של המוכרים מול היזם ובחוזה התמ"א 38?

כמו בכל עסקת רכישת נכס יד שניה, המטרה הסופית מבחינתכם, היא רישום הזכויות בדירה הנרכשת על שמכם במרשם המתאים. בכדי להגיע אל היעד הנכסף של רישום הדירה כתת חלקה נפרדת ולאחר מכן רישום הזכויות בדירה על שמכם, יש לוודא ששתי מערכות היחסים החוזיות הללו מניחות את התשתית הנדרשת למימוש הרישום.

עוה"ד המלווה אתכם בתהליך יפעל לאיתור כל הדגשים אותם יש לבדוק בחוזים, אך לשם המחשה, נציין כאן בקצרה מספר דגשים לדוגמה –

  • החוזים בתוקף, לא הופרו, ואין טענות משפטיות של צד כלשהו כלפי השני

ראשית כל, חשוב לוודא ששני החוזים (גם החוזה בין היזם למוכרים וגם חוזה התמ"א 38) בתוקף ושהם לא הופרו על ידי מי מהצדדים להם. למשל, חשוב לוודא שהמוכרים מילאו אחר כל חובותיהם כלפי היזם לפי חוזה רכישת הדירה ושהיזם קיים עד כה את כל חיוביו לפי חוזה התמ"א 38 כלפי בעלי הדירות הקיימים. באופן טבעי, תביעות או הליכים משפטיים יכולים לעכב באופן משמעותי מימוש של התחייבויות לפי איזה מבין החוזים ובהתאם לעכב את העברת הזכויות על שם המוכרים, ובהמשך על שמכם, הרוכשים. לכן חשוב לוודא שלא קיימים הליכים כאלו.

בהקשר זה, מומלץ לפנות לעוה"ד המייצג את בעלי הדירות בפרויקט התמ"א 38 וכן ליזם ולוודא, כי חוזה רכישת הדירה על ידי המוכרים וחוזה התמ"א 38 בתוקף ולא הופרו, וכי אין למי מהצדדים טענות משפטיות האחד כנגד השני.

  • התחייבות לטפל בצו תיקון הבית המשותף וברישום הזכויות בדירה

בנוסף, חשוב לוודא שבשני החוזים, ישנן הוראות הקובעות, כי זהו מתפקידו ומאחריותו של היזם לבצע על חשבונו את תיקון צו הרישום של הבית המשותף ("צו תיקון בית משותף").

בגלל שהבניין משתנה מבחינה פיזית ומשפטית כתוצאה ממימוש הפרויקט (נוספות בו דירות חדשות שהיזם בנה, נוספות הרחבות לדירות בעלי הדירות הקיימים, ועוד) יש לוודא שהיזם התחייב כלפי בעלי הדירות וכלפי המוכרים שרכשו ממנו את הדירה, לטפל על חשבונו בהגשת צו תיקון הבית המשותף. צו התיקון יעדכן את הרישום של הבית המשותף בטאבו כך שישקף את המצב הקיים בפועל, בתום הפרויקט, ויכלול את היחידות החדשות שנבנו על ידי היזם, כאשר כל יחידה תקבל מספר תת חלקה והזכויות בדירה יירשמו על שם בעל הזכויות המתאים.

אם אתם מתכננים לקחת משכנתה חשוב שתדעו: התחייבות היזם לטפל בצו תיקון הבית המשותף חשובה גם עבור בנק למשכנתאות, אשר ירצה לדעת, שניתן יהיה לרשום בסופו של דבר את המשכנתה על הדירה.

מומלץ לבדוק מול עוה"ד של הדיירים בחוזה התמ"א 38, האם הופקדה בידיו ערבות להבטחת הטיפול בצו תיקון הבית המשותף, על ידי היזם ("ערבות הרישום"). ערבות הרישום אמורה לאפשר במידת הצורך את השלמת הטיפול בצו תיקון הבית המשותף, במקרה שבו חלילה היזם קורס או מפר את הסכם התמ"א 38.

  • קיומו של תשריט הדירה ומפרט חוק מכר

במקרה שבו צו תיקון הבית המשותף טרם בוצע בפרויקט, הדירה עוד לא נרשמה בטאבו ולא קיים תשריט בית משותף עדכני בתיק הבית המשותף שבטאבו חשוב לחזור אל חוזה הרכישה של המוכרים מול היזם בכדי לוודא שלחוזה הרכישה צורף תשריט של הדירה, תשריט של הקומה בה הדירה נמצאת, וכן תשריט של מקום חניה שהוצמד לדירה (אם הדירה נמכרה יחד עם חניה). התשריטים יספקו לכם אסמכתאות בעלות תוקף משפטי בקשר עם מיקום הדירה, שטחה וגבולותיה.

בנוסף, מומלץ לוודא קיומו של מפרט חוק מכר אשר צורף לחוזה הרכישה. המפרט יאפשר לכם לדעת מהם החומרים והכלים שהותקנו בדירה וכן פרטים נוספים כגון שטחה של מרפסת הדירה, ככל וישנה וכן מידע חשוב נוסף.

במידה והדירה טרם נרשמה בטאבו כתת חלקה נפרדת, מומלץ לצרף את תשריט הדירה, כפי שצורף לחוזה הרכישה של המוכרים מול היזם להסכם הרכישה שלכם מול המוכרים.

סיכום

רכישת דירת יד שניה בפרויקט תמ"א 38 דורשת תשומת לב מיוחדת, בייחוד בשלב הבדיקה הקניינית. לצד הדגשים שפירטנו מעלה ישנם דגשים חשובים נוספים שייבדקו על ידי עוה"ד המלווה אתכם בתהליך.