הדרך לדירה > בלוג > עולם עסקאות יד שניה > שוקלים לרכוש דירת ירושה? היזהרו מהמוקשים הבאים
House with lense

שוקלים לרכוש דירת ירושה? היזהרו מהמוקשים הבאים

קטגוריה: עולם עסקאות יד שניה
מאת: מערכת בשיתוף המומחים עו"ד ערן שטבהולץ והשמאי אורי סלינג'ר, חברים בצוות אתר "הדרך לדירה"

פעמים רבות קורה שיורשים שירשו דירת מגורים יעדיפו למכור אותה מאשר להמשיך ולהחזיק בה. אם אתם בדרך לרכישת דירת יד 2 ושוקלים לרכוש דירה שהיא דירת ירושה חשוב מאוד שתהיו מודעים לכך שלדירת ירושה מאפיינים ייחודים בגינם נדרשת זהירות יתרה מ"מוקשים" העשויים להקשות על השלמת העברת הזכויות בדירה על שמכם. כדי לעזור לכם להכיר יותר מקרוב כמה מתמרורי האזהרה בסוג כזה של עסקאות פנינו לחברים בצוות המומחים של אתר "הדרך לדירה" המאירים בזרקור שלושה תמרורי אזהרה חשובים בעסקאות דירות ירושה.

1. עדיין לא ניתן צו קיום צוואה או צו ירושה – זכויות היורשים בנכס טרם נרשמו

בישראל ישנה דרך אחת בלבד לפיה ניתן לבצע העברת זכויות משם המוריש לשם היורשים והיא באמצעות המצאת "צו קיום צוואה" או "צו ירושה", אותו מגישים היורשים למרשם המתאים בו רשומות הזכויות בנכס. (לקריאה נוספת על צו קיום צוואה וצו ירושה אתם מוזמנים להיכנס למילון המונחים שלנו באתר "הדרך לדירה").

את צו קיום הצוואה או צו הירושה היורשים מקבלים מהרשם לענייני ירושה ובמקרים מסוימים מבית המשפט לענייני משפחה לאחר שהוגשה על ידם הבקשה המתאימה. הצו הוא הכלי המשפטי המאפשר לעובדים בלשכות רישום המקרקעין ("הטאבו") או בחברות משכנות או ברשות מקרקעי ישראל ("רמ"י"), לבצע את העברת הזכויות בנכס נדל"ן משם המוריש לשם היורשים. (על סוגי המרשמים בהם מתנהלים המרשמים של נכסי נדל"ן בישראל תוכלו לקרוא בהרחבה בפרק הבדיקה הקניינית של המדריך לרכישת נכס יד שניה שבאתר).

עו"ד ערן שטבהולץ ממשרד י. שטבהולץ ושות', חבר בצוות המומחים של אתר "הדרך לדירה" מסביר- "חשוב מאוד לוודא טרם חתימת חוזה הרכישה, שהיורשים קיבלו את צו קיום הצוואה או את צו הירושה שכן אחרת, הם לא יוכלו להירשם כבעלי הזכויות בנכס הנרכש ובהתאם לא יוכלו לבצע העברה של הזכויות בנכס אליכם, הרוכשים. לכן, אם מתברר שהיורשים כבר נרשמו על פי הצו כבעלי הזכויות בנכס אתם יכולים לדעת שבאפשרותכם יהיה להעביר את הזכויות בנכס על שמכם, לאחר וידוא שאר הנושאים הנדרשים לצורך השלמת העברת הזכויות על ידי עורך דין מומחה בדיני מקרקעין".

עוד ממליץ עו"ד שטבהולץ– "אם מתברר שהצו טרם התקבל אצל היורשים, יש לברר היטב את הסיבות לכך. גם אם הליך קבלת הצו החל והכל תקין, קבלת הצו יכולה לקחת כשלושה חודשים ואף יותר, ויש לקחת זאת בחשבון מבחינת תנאי העסקה, פריסת התשלומים ומועד מסירת החזקה בדירה. במידה וההליך לא הושלם רישומית, ניתן (על מנת לא "לאבד" את העסק) לבצע עסקה מותנית אשר במסגרתה ייחתם הסכם מחייב וליורשים יינתן פרק זמן מסויים להשלמת הרישום ואשר לאחריו לקונה תינתן הזכות לבטל את העסקה ככל שההליך לא הושלם או להאריך את פרק הזמן בתקופה נוספת. בנוסף, למרות שמדובר בדירת ירושה ולכאורה בני/בנות הזוג של היורשים אינם זכאים לחלק בדירה, חשוב להחתימם על הסכמת בן/ת זוג לעסקה בעת חתימת החוזה. גם הבנק אשר יעניק משכנתה לקונה יידרוש זאת".

2. טעות אפשרית בחישוב חשיפת המס של המוכרים בעסקה – בדיקת הזכאות לפטור ירושה ובדיקת קיומן של זכויות בניה נוספות

אחת מהסיבות שיורשים נוטים למכור את הדירות שהם יורשים היא הציפייה שלהם למכור את הדירה בפטור ממס שבח. ואכן, סעיף 49 ב(5) חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 ("החוק") קובע, כי יורש של דירת מגורים עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח במכירתה. אבל! שימו לב, וזהו המוקש- לא מדובר בפטור אוטומטי כלל וכלל. אלא, שכדי ליהנות מהפטור, על הדירה להיות "דירת מגורים מזכה" – כפי שזו מוגדרת בחוק. (לקריאה נוספת על מס שבח תוכלו להיכנס לפרק הבדיקה המיסויית במדריך לרכישת נכס יד שניה שבאתר).

"פטור הירושה, כפי שמכנים אותו, מתלבש למעשה על הפטור "הבסיסי" של דירת מגורים מזכה", מסביר עו"ד שטבהולץ ומוסיף- "למעשה היורש נכנס לנעליו של המוריש ורשויות המס בוחנות את העסקה מבחינת מס שבח, כאילו היה זה המוריש שמוכר את הדירה. כלומר, נשאלת השאלה – אם המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, האם הוא היה זכאי לפטור בגין דירת מגורים מזכה? וכמובן שכדי לענות על השאלה הזו, יש לעבור על הפרמטרים הקבועים בחוק לפטור דירת מגורים מזכה. בנוסף, לא כל יורש יכול להיות זכאי לפטור הירושה, אלא רק יורש שהוא בן זוג, צאצא או בן זוגו של צאצא של המוריש. לא פעם קורה שהיורשים אינם בקיאים בפרטים של המוריש ולכן בדירות ירושה יש להקפיד על תשלום מקדמות מס שבח (במידה ואין פטור) או להשאיר פקדון מיסוי גבוה ומספק בסוף העסקה למקרה שיסתבר שאין פטור. פעמים רבות מדובר במספר יורשים וחשוב לגדר ולהבטיח את מלוא החשיפה למיסוי כך שלא תצטרכו "לרדוף" אחרי היורשים שישלמו ורישום הזכויות יתעכב".

מלבד שאלת הזכאות של היורש לפטור ממס שבח ישנו מוקש נוסף בגזרת המיסים שיש להיות מודעים אליו, והוא החשיפה למס שבח בגין זכויות בניה נוספות לפי סעיף 49 ז' לחוק אשר כותרתו – "כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה".

"פעמים רבות דירות הירושה הן דירות ישנות יחסית שבמהלך השנים אושרו לגבי השכונות בהן הן נמצאות תכניות המאפשרות הרחבות או תוספות לדירה או פוטנציאל תכנוני אחר, כגון הריסת הבניין הקיים בו נמצאת הדירה ובניית דירה גדולה יותר עם חניה במקומה", מציין השמאי אורי סלינג'ר ממשרד סלינג'ר שמאות מקרקעין וייעוץ ומוסיף – "חשוב מאוד לשים לב, שאם שווי התמורה הכוללת בעסקה משקף גם את שווי ופוטנציאל זכויות הבניה שחלות על הדירה, פטור הירושה לפי החוק לא יחול על אותו רכיב בתמורת הדירה המשקף את הפוטנציאל התכנוני ואת זכויות הבניה הנוספות ובהתאם יחויב במס שבח מלא. לכן חשוב לברר מראש, לפני חתימת החוזה, האם יש זכויות בניה נוספות לדירה והאם התמורה המשולמת בעד הדירה מגלמת את שווי הזכויות".

עו"ד שטבהולץ מוסיף: "היות והיורשים נכנסים בנעלי המוריש לעניין יום הרכישה של הנכס, קיימת סבירות גבוהה יותר לחיוב בהיטל השבחה ויש להשאיר פקדון מיסוי מתאים בסוף העסקה להבטחת התשלום, ככל שיחול".

3. חריגות בניה בדירה וחשיפה לקנס מנהלי קצוב

ואם לא די בחשיפה האפשרית למס שבח, הרי שבכך לא סיימנו. שימו לב, שאם דירת הירושה היא דירה ששימשה את המוריש כדירת המגורים משך שנים רבות, יכול להיות שבוצעו על ידי המוריש שינויים או תוספות בדירה שצריך היה להוציא בגינן היתר, אך לא הוציאו. או, שלפעמים המוריש רכש את הדירה עם חריגת הבניה ומשך שנים התגורר בדירה מבלי שנושא החריגה עלה. דוגמה נפוצה לכך היא התופעה של מרפסות שנסגרו ללא היתר. יותר מכך, לא אחת היורשים לא התגוררו בדירה ולא מודעים בקשר להתאמת הדירה להיתר הבניה או לתב"ע.

השמאי אורי סלינג'ר מתייחס לתופעה ומציין – "תמיד מומלץ לוודא כחלק מהבדיקות המקדמיות של רכישת דירה, שהדירה הנרכשת בנויה לפי היתר בניה. נושא חריגות הבניה הפך למשמעותי אפילו עוד יותר לאור התיקון שבוצע בתקנות התכנון והבניה רק בקיץ האחרון, ביוני 2018 ("תקנות העבירות המנהליות (קנס מנהלי תכנון ובניה), התשע"ח 2018"). במסגרת התיקון הרשויות המקומיות קיבלו סמכות רחבה להטיל קנסות מנהליים בסכומי כסף קצובים בגין חריגות בניה וסטייה מהיתר הבניה. חשוב מאוד לוודא שאין חשיפה לחריגת בניה ובהתאם לקנס מנהלי ולשים לב לכך שבשעה שפונים לרשות המקומית בבקשה לאישור עירייה לטאבו בגין העסקה נושא התאמת הדירה להיתר הבניה או לתב"ע עשוי להתעורר ולגרור קנסות. בדיקה בעזרתו של שמאי קודם לרכישה תוכל לסייע בווידוא התאמת הדירה להיתר הבניה ולתכנית החלה".

לסיכום

רוכשים דירת ירושה? וודאו, כי אנשי המקצוע המנוסים מטעמכם בודקים היטב את תמרורי האזהרה הקיימים בסוג כזה של עסקה וזאת בנוסף לכל הבדיקות הנדרשות בשלב הטרום חוזי. (לקריאה נוספת על השלב הטרום חוזי אתם מוזמנים להיכנס לשלב הטרום חוזי שבמדריך לרכישת נכס יד שנייה באתר).

בהצלחה!

לעמוד העסק של עו"ד ערן שטבהולץ – לחץ כאן.

לעמוד העסק של השמאי אורי סלינג'ר – לחץ כאן.