הדרך לדירה > בלוג > מהחדשות > מחקר: מחירי דירות יד שנייה בישראל אינם בירידה
מחירי הדיור, כמה עולה דירה יד שנייה, עלייה במחירי דירות יד שנייה, מכון אלרוב

מחקר: מחירי דירות יד שנייה בישראל אינם בירידה

קטגוריה: מהחדשות
מאת: מערכת

בתחילת השנה (2019) פורסמו נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אשר הצביעו על ירידה של כ-1.4% במחירי הדירות בישראל. נתון יוצא דופן, יחסית, שכן מדובר בשנה הראשונה מזה עשור שבה הלמ"ס מדווחת על ירידת מחירים.

עם זאת, במאמר מרתק שפורסם על פי מחקר של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן, בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, מסתבר שפירוק הנתון למרכיביו חושף רבדים נוספים. לדוגמה, בכל הנוגע למחירי דירות יד שנייה, נראה כי המספרים קפאו במקומם. לא ירדו ולא עלו.

כאתר אינטרנט המציע מדריך לרכישת דירה יד שנייה ולצדו אינדקס מומחים לרכישת דירה יד שנייה, המלווה אתכם לאורך כל התהליך, ראינו לנכון לספק לכם סקירה קצרה של המחקר ותוצאותיו. למעשה, החוקרים התבקשו להתמודד למעשה עם מספר שאלות:

  • באלו אזורים הורגשו ירידות במחירי הדירות?
  • האם יש אזורים בהם הירידות הורגשו יותר?
  • האם ישנם אזורים אשר חוו עליות מחירים?
  • האם קיים קשר בין ההוזלה במחירי הדירות לסוגי נכסים ספציפיים?

כבר בשלב ראשון, החוקרים מצאו שכאשר בוחנים את נתוני הלמ"ס לגבי דירות חדשות בלבד, הירידה הינה גבוהה עוד יותר ועומדת על כ-2.7% בממוצע. כמעט כפול מהירידה המיוחסת לכלל הדירות במשק. המחקר, אשר נערך על ידי פרופ' דני בן-שחר, ראש המכון, וד"ר רוני גולן, חוקר בכיר במכון, התמקד ב-14 ערים המובילות בשנת 2018 מבחינת היקף ביצוע עסקאות רכישה/מכירה של דירות יד שנייה.

ועכשיו, לנתון המפתיע. ב-14 הערים שנבחנו לא חלה כל ירידה (או עלייה) במחירי דירות יד שנייה. השינוי במחירים בכל הנוגע לדירות יד שנייה, בערים בהן בוצעו מרבית העסקאות בישראל, עמד על 0% גדול.

מה קורה בתל אביב? ירושלים? חיפה? בת ים? אשקלון?

לא זו אף זו, בחינה נקודתית של ערים מסוימות בתוך רשימת ה-14 הנ"ל העלתה שמחירי הדירות בהן המשיכו גם בשנת 2018 לעלות. כולל עליות חדות ומשמעותיות בכמה ערים. למשל, עלייה של כ-4.7% במחירי דירות יד שנייה בבת ים משנת 2017 לשנת 2018, עלייה של כ-4.3% במחירי הדירות באילת, ועליה בשיעור של לא פחות מ-3.5% באשדוד.

מצד שני יודגש כי בערים מסוימות מתוך הרשימה הנ"ל נרשמו גם ירידות גדולות. כך, מחירי דירות יד שנייה בירושלים ירדו בכ-4.3% (ירידה חדה ומשמעותית) ובנתניה הירידה עמדה על כ-3.2%. מה לגבי תל אביב? החוקרים מצאו שניתוח השוק של דירות יד שנייה בתל אביב מראה ירידה בשיעור סולידי של כ-1.1%.

יותר חדרים בדירה? הירידה הייתה יותר גדולה – פחות חדרים? עליית מחירים

החוקרים לא בדקו רק את הסוגיה הגאוגרפית. על מנת לבחון באופן מקצועי ומהודק את הנושא, מגמת המחירים לגבי דירות יד שנייה נבחנה בשני מישורים נוספים – מידת יוקרתו של אזור המגורים וגודל הדירה.

מה התוצאה? ככל שהדירה גדולה יותר, כך ירידת המחירים גדולה יותר בהתאמה. בדירות יד שנייה בנות 5 חדרים ירידת המחירים עמדה בממוצע על כ-2%, ובדירות בנות 4 חדרים חלה ירידה של כ-0.3% בלבד. זאת ועוד, דירות יד שנייה בנות שלושה חדרים דווקא התייקרו בשיעור ממוצע של כ-1.4%.

בחינת הסוגיה מנקודת המבט של יוקרתו של אזור המגורים נעשתה על ידי פילוח השכונות השונות בישראל לחמישה חמישונים. החמישון התחתון כלל שכונות בהן רמת המחירים נמוכה (כמו שכונת מנחם בגין בעכו או שכונת העיר התחתית בחיפה), והחמישון העליון התייחס לאזורים יוקרתיים עם רמת מחירים גבוהה (כמו שכונת רמת אביב בתל אביב או הר נוף בירושלים).

החוקרים ביקשו לבדוק את המגמות של מחירי דירות יד שנייה באזורים לפי רמת מחירים. התוצאה אליה הגיעו הייתה שבשכונות עם רמת מחירים נמוכה, הייתה ירידה משמעותית של כ-5.4% במחירי דירות יד שנייה. בצד השני של הסקאלה, בשני החמישונים העליונים, נרשמו עליות במחירים, אולם עליות מתונות בשיעורים של כ-0.7%-1.2%. בחמישונים האמצעיים החוקרים מצאו עלייה גדולה יותר במחירי דירות יד שנייה, כ-3.2%.