הדרך לדירה > בלוג > בדק בית > דירה יד שנייה שנקנתה לפני כן מקבלן – האם הקבלן חייב לתקן ליקויים?
law-paying-new-dira

דירה יד שנייה שנקנתה לפני כן מקבלן – האם הקבלן חייב לתקן ליקויים?

קטגוריה: בדק בית
מאת: מערכת

פעמים רבות, דירה יד שנייה היא בעצם דירה חדשה שהמוכרים קנו שנים ספורות קודם לכן כדירה חדשה מקבלן. במצב זה, ככל שמתגלים בדירה ליקויים על ידי הקונים החדשים, נשאלת השאלה, האם הם זכאים לשירותים שונים מהקבלן שבנה את הבניין.

כלומר, האם חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"), המטיל חבויות שונות כלפי הקבלן, מבחינת שנות אחריות ובדק, ממשיך להיות תקף גם כאשר הדירה נמכרת בשנית. התשובה לכך היא "כן, בוודאי", והנה ההסבר.

הכירו את תיקון 5 לחוק המכר

על פי תיקון 5 לחוק המכר, אשר נכנס לתוקפו באפריל 2011, אחריותו של קבלן כלפי רוכש דירה, לפי סעיף 4 לחוק העוסק ב"אי התאמה", ממשיכה לחול גם במישור היחסים המתקיים בין הקבלן לקונה המשנה ("הרוכש החדש"). למעשה, קונה המשנה מוגדר כבר בסעיף הראשון לחוק המכר בתור "מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה". ככל שהקבלן המבצע איננו מוכן להכיר בחובתו לפי חוק המכר, קונה המשנה רשאי להגיש כנגדו תביעה ישירה. זאת בכפוף לקיומם של תנאים מסוימים אשר המרכזיים שבהם הינם שניים:

  • אין פיצוי כפול – הקונים המקוריים לא פעלו בנושא ואין מצב של "כפל פיצוי".
  • הליקויים לא היו ידועים ולא היו כתובים בהסכם המכר – הקונים החדשים לא היו מודעים לליקויים המדוברים בעת רכישת הנכס מהקונים הראשונים.

ראו לדוגמה את הדברים שנאמרו על כך על ידי בית המשפט העליון בע"א 4720/10: "קובע החוק באופן פוזיטיבי כי אחריות המוכר כלפי הקונה לפי סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תחול – בשינויים המחויבים גם כלפי קונה משנה". בית המשפט העליון הדגיש בפסיקתו שהסוגיה הזו, של הטלת אחריות על מוכר הדירה הראשון (הקבלן) כלפי קונה המשנה (הרוכש החדש) עוררה דיונים רבים עוד לפני כניסתו של תיקון 5 לתוקף, וכבר בפסיקה מוקדמת נקבע כי לקונה המשנה עומדת עילת תביעה ישירה כנגד הקבלן.

במאמר מוסגר נציין שלפני שהתיקון קבע זאת מפורשות, המתווה ששימש לשם כך היא מכוח "המחאת זכויות הקונה, במפורש או במשתמע, להגיש תביעה נגד המוכר". זאת כאמור כל אימת שתביעה בעניין המדובר לא הוגשה על ידי הקונים הראשונים, שאין כל כוונה לזכות בפיצוי כפול ושהקונים לא ידעו על הליקויים בעת הרכישה.

האם סעיף As-Is מגן על הקבלן?

נשאלת בצדק השאלה, מהו דינו של סעיף As-Is במצבים אלה. כלומר, סעיף בהסכם המכר בין הקונים החדשים לקונים המקוריים, אשר במסגרתו הקונים החדשים מצהירים שהם בדקו את הדירה והיא מתאימה למגוריהם כמות שהיא.

האם הקבלן רשאי להיתלות בסעיף הזה, שמקורו בחוזה שהוא איננו צד לו? התשובה לכך מעט מורכבת אך ברמה העקרונית יש להדגיש שאם הליקויים המדוברים לא קיבלו ביטוי בהסכם המכר, אזי הדלת לתביעה פתוחה.

הלכה פסוקה היא שוויתורים על תביעות בגין פגמים וליקויים אשר לא פורטו בחוזה הרכישה עשויים להיות ללא תוקף. כך גם נקבע בחוק המכר בסעיף 7א אשר קובע שני עקרונות חשובים בעניין. ראשית, שהוראות החוק לא יכולות להיות מותנות אלא לטובת הקונה או קונה המשנה. שנית, וחשוב מכך, אין תוקף לויתור, כולל ויתור בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה, בהקשר של אי התאמה או אי התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברתן של זכויות מקונה לקונה משנה, להעמדת הדירה לרשות הרוכש או לביצוע תיקונים בדירה.

100,000 שקלים פיצוי מחברה קבלנית שלא תיקנה לפי חוק המכר

דוגמה לסיטואציה מסוג זה נדונה לאחרונה בפני בית המשפט השלום בתל אביב (ת"א 18481-09-13). מדובר בתביעתם של רוכשי דירה יד שנייה אשר קנו דירה שנמסרה לרוכשים המקוריים כשנתיים קודם לכן מקבלן. כלומר, תחת תקופות האחריות והבדק החלות על המוכר.

הרוכשים החדשים נעצבו לגלות ליקויים ואי התאמות בדירה, והתלוננו עליהם בפני נציגי החברה היזמית. הפעולות לתיקון לא השביעו את רצונם. הן היו עבודות חלקיות שרק העלימו את הפגמים לזמן קצוב והתגלו שוב לאחר זמן מה.

הרוכשים החדשים פנו למהנדס, לביצוע בדיקה בדק בית מקצועית. המהנדס ביצע בדיקה מקיפה בנכס ומצא בו ליקויים שעלות תיקונם הוערכה על ידו בכ-180,000 שקלים. בסופו של היום, לאחר שהחברה הקבלנית לא קיימה את התחייבותה, לא נותרה לרוכשים כל ברירה אלא לפנות לערכאות.

בהליך המשפטי החברה הקבלנית ניסתה לטעון כי היא איננה אחראית כלפי התובעים, משום שהם קוני משנה ולא הקונים הראשיים. בית המשפט דחה כמובן את הדברים וקיבל את התביעה. לאחר בחינה ספציפית של כל ליקוי וליקוי, לרבות עלות התיקונים ואגב מינוי מומחה מטעם בית המשפט, נקבע כי הרוכשים יהיו זכאים לפיצויי בסך כ-100,000 שקלים:

  • כ-75,000 שקלים בעבור תיקון הליקויים בדירתם.
  • 5,000 שקלים בגין עוגמת נפש.
  • 5,000 שקלים בגין הוצאות משפט וכ-12,000 שקלים בעבור שכר טרחת עו"ד.

לסיכום, גם כאשר אתם רוכשים דירה יד שנייה, אשר היא למעשה דירה חדשה מקבלן שנקנתה לא מזמן, אינם צריכים לוותר על זכויותיכם. עם זאת, ובכדי למנוע טעויות ועוגמת נפש, חשוב לזכור שבכל הנוגע לרכישת דירה יד שנייה, סוף מעשה בבדיקה תחילה. כפי שאנו כותבים כאן פעם אחר פעם באתר "הדרך לדירה", המציע מדריך לרכישת דירה יד שנייה, הבדיקות השונות שעליכם לערוך טרם חתימה על החוזה הן קריטיות.