הדרך לדירה > בלוג > מהחדשות > הולכים לבחירות חוזרות – מה תהא ההשפעה על שוק הנדל"ן למגורים?
לקנות דירה

הולכים לבחירות חוזרות – מה תהא ההשפעה על שוק הנדל"ן למגורים?

קטגוריה: מהחדשות
מאת: מערכת

פיזור הכנסת וההליכה לבחירות חוזרות בספטמבר הקרוב מחייבות את השאלה – מה תהיינה ההשפעות על תחום הנדל"ן למגורים?

על מנת לענות על השאלה, חשוב להבין מהם הגלגלים המניעים את שוק הנדל"ן למגורים והמחירים בו באופן שוטף. גלגל אחד המניע את תחום הנדל"ן קדימה הוא ועדות התכנון והבניה ברמה המחוזית והמקומית ואילו גלגל שני, הוא ברמה המדינית, בדמות חקיקה וקידום תכניות ייעודיות בתחום הנדל"ן על ידי השרים וחברי הכנסת בממשלה. באופן ברור, פיזור הכנסת והבחירות החוזרות ישפיעו על היכולת של השרים וחברי הכנסת לפעול ברמה האסטרטגית המדינית והחקיקתית.

ככל שזה נוגע לפעילות השוטפת של ועדות התכנון – ההשפעה ככל הנראה תהא פחותה

את תכניות המתאר ותכניות בניין העיר המגדירות את אופן הפיתוח של מקרקעין, סוגי הייעודים והשימושים והיקף זכויות הבניה הקיים לניצול מתכננות הועדות לתכנון ולבניה הן ברמה המחוזית והן ברמה המקומית וועדות אלו ממשיכות לתפקד באופן שוטף גם לנוכח ההליכה החוזרת לבחירות, היות והן פועלות במסגרת הרשויות המקומיות. כך שככל שאנו מתייחסים לרמת התכנון המקומית ומתן האישורים וההיתרים לבניה, ניתן לצפות שלפיזור הכנסת לא תהא בהכרח השפעה שלילית מיידית על קידום פרויקטים בשוק הנדל"ן למגורים.

אז מה עם שוק הנדל"ן בישראל? אתר הדרך לדירה. אתר יחיד מסוגו בישראל, הכולל טיפים ותמרורי אזהרה שרק המקצוענים באמת מכיריםברמה האסטרטגית המדינית והחקיקתית של שוק הנדל"ן – השפעה רבה יותר שתבוא לידי ביטוי בעיכוב תקציבים ותחילת בניה של פרויקטים

ואולם, מלבד המנוע של הוועדות לתכנון ולבניה הדוחף את התכנון של פרויקטים קדימה (יש שיאמרו שבאופן איטי מידי), ישנו מנוע נוסף, והוא המנוע האסטרטגי והחקיקתי המקודם ברמה הממשלתית. האסטרטגיות הנקבעות על ידי חברי הכנסת, השרים והממשלה בתחום הנדל"ן, כמו בכל תחום למעשה, מתרגמים לחקיקה ולפרויקטים שונים המקודמים על ידי הממשלה ובאפקט פרפר משפיעים על ההתנהלות הצרכנית בשוק הנדל"ן עד לרוכש הקצה הקונה דירה במה שהופך להיות "מחיר השוק".

כך למשל, שינויים בחקיקת המס בתחום של מיסוי מקרקעין ושינויים בחוקים הנוגעים להתחדשות עירונית לרבות תיקוני חוק בתחום של תמ"א 38 עשויים להתעכב ובכך להשפיע על התנהלות המוכרים והקונים בשוק הנדל"ן למגורים ואף על יזמים. דוגמא נוספת ניתן למצוא בפרויקט מחיר למשתכן של שר האוצר היוצא, משה כחלון. פרויקט מחיר למשתכן היה יישום של אסטרטגיה ורעיון שגובשו על ידי השר כחלון במטרה להוריד את מחירי הדירות בישראל, בעיקר עבור זוגות צעירים. בפועל, הנתונים מראים, כי מחיר למשתכן סייע בהשגת המטרה של הורדת מחירים – אך זאת, בעיקר באזורי הפריפריה. באזורי הביקוש פרויקט מחיר למשתכן לא הוריד באופן משמעותי את מחירי הדירות. ללא ספק, נדרשת חשיבה נוספת ברמה האסטרטגית הממשלתית בכדי לשדרג או לשפר את תכנית מחיר למשתכן כך שתהא לה השפעה מהותית יותר על הורדת מחירי הדירות ואת החשיבה הנוספת הזו כנראה לא נראה עד לאחר הבחירות החוזרות והרכבת הממשלה הבאה.

אפקט פרפר נוסף הוא ההשפעה שיש לממשלה על תקציב המדינה ובין היתר על התקציב המוקצה לתחום הנדל"ן וכל עוד אין ממשלה חדשה – אין תקציבים חדשים. ניקח לדוגמה את התחום של פרויקטים להתחדשות עירונית. כידוע, בישראל אין עתודות קרקע רבות לבניה ולכן פרויקטים של התחדשות עירונית המתבססים על בניה במרחבים העירוניים הקיימים הם פתרון אסטרטגי כלל ארצי שהממשלה החליטה לקדם. ואולם, במהלך השנים האחרונות לא מעט ראשי ערים וארגונים חברתיים יצאו נגד קידום הפרויקטים מהסיבה שהתשתיות העירוניות אינן מתפתחות באותו הקצב ואינן מספקות מענה למספר הפרויקטים ומספר התושבים ההולך וגדל. דוגמה מצוינת הממחישה זאת היא הודעתו של ראש עיריית הרצליה, מר משה פדלון, לפיה החל מה-1 במאי 2019 לא יתקבלו עוד בקשות לפרויקטים של תמ"א 38 במרכז העיר הרצליה וזאת מפאת הטענה של ראש העיר, כי התשתיות אינן עומדות בעומס. פתרון לבעיה מסוג זה נעוץ ברמה הממשלתית – הממשלה חייבת לאשר הקצאת תקציבים נוספים לרשויות המקומיות על מנת שאלו יוכלו ליתן את המענה ברמת התשתיות העירוניות. כאמור, כל עוד הממשלה אינה מתפקדת כרגיל הקצאת התקציבים הנוספים לרשויות המקומיות מתעכבת, ובהתאם מתעכבים גם פרויקטים רבים להתחדשות עירונית.

מכאן ניתן להסיק, כי כל עוד יש עיכובים בבניית הפרויקטים והגדלת היצע הדירות בשוק הנדל"ן למגורים וכל עוד אין פתרונות חדשים במסגרת פרויקט מחיר למשתכן מחירי הדירות עשויים להישאר ברמתם הנוכחית ואולי אף להמשיך לעלות כפי שקרה בחודשים האחרונים.