הדרך לדירה > בלוג > עורכי דין > לוח תשלומים מקובל בחוזה לרכישת דירה יד 2
לוח תשלומים מקובל בחוזה לרכישת דירת יד 2

לוח תשלומים מקובל בחוזה לרכישת דירה יד 2

קטגוריה: עורכי דין
מאת: מערכת

מה הרעיון שעומד בבסיס תכנון לוח התשלומים?

אם אתם עומדים לרכוש דירת יד 2 ואתם תוהים מהו לוח התשלומים המקובל לתשלום התמורה בגין הדירה, המאמר הזה יוכל לסייע לכם. מאחר ופרק התמורה בהסכם המכר מתמקד בכסף ובמועדים שבהם הוא ישולם למוכרים, הוא מן הסתם מהווה פרק מרכזי מאוד בכל הסכם לרכישת דירה. אך מעבר לכך, פרק התמורה הופך למרכזי משום שבאמצעותו המוכרים והקונים יוצרים ביניהם מערך איזונים המאפשר לכל אחד מהצדדים להגן על האינטרסים השונים שלהם במימוש העסקה.

באופן מובן, המוכרים לא ירצו למסור לקונים את מלוא החזקה בדירה או את האפשרות להעביר את הזכויות בדירה על שם הקונים עד שהם קיבלו את מלוא התמורה עבור הדירה. מצד שני, הקונים מעוניינים להבטיח את כספם, ככל הניתן, כדי שלא ימצאו את עצמם בחסרון כיס וללא דירה או ללא האפשרות להעביר את הזכויות בדירה של שמם.

אם כך, הרעיון העומד בבסיס תכנון לוח התשלומים בהסכם המכר הוא – שמירה מיטבית על האינטרסים של המוכר והקונה בהתאמה לנזילות הכספית של הקונים ואילוצים נוספים. עכשיו שהבנו את הרעיון, נכנס לעובי הקורה ונכיר את לוח התשלומים המקובל בחוזה לרכישת דירת יד 2.

לוח תשלומים מקובל בחוזה לרכישת דירה יד 2

תשלום ראשון – מעמד חתימת חוזה המכר

באופן מובהק וב-99% מהמקרים התשלום הראשון בגין הדירה ישולם על ידי הקונים למוכרים במועד חתימת הסכם המכר. מטרתו של התשלום הראשון הוא לבטא את הרצינות והמחויבות של הקונים כלפי המוכרים ולמעשה "לפתוח" את רצף התשלומים שבהסכם ובמקביל, להוות תמורה כספית מספקת תמורת הזכות שהמוכרים יעניקו לקונים לרשום הערת אזהרה על זכויות המוכר בדירה.

— לקריאה נוספת על המונחים שבמאמר זה כגון "הערת אזהרה" ו-"מכתב כוונות" אתם מוזמנים לבקר במילון המונחים שבאתר "הדרך לדירה". למעבר למילון המונחים לחצו כאן.

רישום הערת האזהרה לטובת הקונים מגנה עליהם מפני ביצוע עסקאות נוגדות בנכס על ידי המוכרים, כגון מכירת הדירה לצד שלישי אחר. לעומת זאת, עבור המוכרים, הערת האזהרה מהווה "נטל" על הדירה ועל זכויותיהם, ולכן המוכרים יעניקו את האפשרות הזו תמורת סך סביר מתוך התמורה. ניתן לקבוע, כי סך סביר לתשלום ראשון בהסכם מכר של דירת יד 2 נע בין 10% ל-30% מהתמורה, אך יכולים להיות אחוזים אחרים כתוצאה מנסיבות שונות הקשורות בנזילות הכספית של הקונים.

במקרה שבו יש למוכרים חובות כספיים בגינם רשומים שעבודים או הערות על הדירה ניתן יהיה לקבוע בהסכם המכר, כי לאחר רישום הערת האזהרה לטובת הקונים, ישוחררו כספי התשלום הראשון כולם או חלקם לצורך סילוק החובות הכספיים ומחיקת השעבודים. בהקשר זה יצוין, שעד לרישום הערת האזהרה לטובת הקונים מקובל שעורך הדין של המוכרים מחזיק את כספי התשלום הראשון אצלו בנאמנות.

תשלום ראשון שהוא גם אחרון – המקרה היוצא דופן של "עסקת מזומן"

התמונה לא תהיה שלמה בלי שנזכיר בהקשר של התשלום הראשון את המקרה הייחודי של "עסקת מזומן". מקרה זה מתייחס לעסקה בה הקונים משלמים את כל התמורה בעד הדירה במקשה אחת במעמד חתימת הסכם המכר וכך למעשה התשלום הראשון הוא התשלום היחיד וגם האחרון.

"עסקת מזומן" מתרחשת ברוב המקרים כאשר הדירה הנרכשת ריקה ומוכנה למסירה לקונה באופן מיידי. ניתן לבצע "עסקת מזומן" גם אם על הדירה רובצים הערות או שעבודים, כגון משכנתה, שכן מתוך התמורה המשולמת למוכרים ניתן להשאיר בצד בנאמנות סכום כסף להבטחת סילוק השעבודים.

במקרה של עסקת מזומן תימסר החזקה בדירה באופן מיידי לקונים היות ומלוא התמורה בעד הדירה שולמה כך שגם המוכרים וגם הקונים מוגנים מבחינת האינטרסים שלהם.

התשלום השני – מושפע מקיומה של משכנתה או הערות הרשומות על הדירה ועל תזרים המזומנים של הקונים

התשלום השני לפי ההסכם מהווה לרוב חלק ניכר מהתמורה, ולעיתים הוא יכול גם להוות את התשלום האחרון והכולל עבור הדירה. המועד לביצוע התשלום השני מושפע בעיקר משני נושאים – האחד, הוא קיומה של משכנתה או הערה הרשומה על זכויות המוכרים בדירה אותה יש לסלק ולמחוק והשני, הוא תזרים המזומנים של הקונה, אשר פעמים רבות נדרש ליטול הלוואה מובטחת במשכנתה למימון הרכישה.

שכיח למצוא בהסכמי מכר מועדים הנעים בין 30 ל-90 ימים ממועד חתימת חוזה המכר לביצוע התשלום השני, 45 ימים זו תקופה מקובלת וסבירה בהחלט, גם אם יש צורך למחוק משכנתה הרשומה על הדירה או לקבל משכנתה לרכישת הדירה. אך משך הפריסה של לוח התשלומים יכול להיות ארוך יותר ולעיתים ארוך יותר באופן משמעותי.

על מנת להבין יותר טוב במה הדברים אמורים, ניקח לדוגמה את נושא סילוק ומחיקת המשכנתה של המוכרים. תהליך הסילוק כרוך בהזמנת מסמך מהבנק למשכנתאות של המוכרים המכונה- "מכתב כוונות". מכתב הכוונות הוא מסמך המתאר כנגד איזה סכום ובאיזה תנאים יסכים הבנק למחוק את המשכנתה הרשומה על הדירה. המונח "מכתב כוונות" יופיע לא אחת בהסכמי מכר של דירות יד 2 היות ומדובר במסמך שעורך הדין של הקונה יבקש לקבל ולראות בטרם ביצוע תשלום מסוים של כספי התמורה של הדירה אשר אמור לשמש לסילוק ולמחיקת המשכנתה של המוכרים. את מכתב הכוונות יש להזמין מהבנק למשכנתאות וקבלתו עשויה לקחת מספר ימים והאמור בו לרוב בתוקף לתקופה קצובה. לכן, מקובל להזמין את מכתב הכוונות אף לאחר חתימת חוזה המכר.

היות והיו לנו מספר ימים ממועד ביצוע התשלום הראשון לרישום הערת האזהרה לטובת הקונים ולאחר מכן נדרשים מספר ימים להזמנת מכתב הכוונות ובמקרה שבו הקונים נוטלים משכנתה ייקח זמן לפתוח את תיק המשכנתה בבנק, להזמין את השמאי מטעם הבנק לבקר בדירה וכו. על כן מקובל לקחת בחשבון תקופה של כחודש / חודש וחצי לביצוע התשלום השני.

האמור נתון כמובן לשינויים בכל מקרה ומקרה, אך כפי שהוסבר לעיל, כל צד ירצה לוודא שיש לו מספיק זמן לעמוד בהתחייבויות שלו לפי ההסכם ולא להגיע למצב של הפרת הסכם, ולכן מומלץ לקחת טווח בטחון ככל האפשר מבחינת המועדים לביצוע התשלום השני.

מה המשמעות כאשר התשלום השני הוא התשלום האחרון?

אם מדובר בקונים שנוטלים הלוואה מובטחת במשכנתה לרכישת הדירה, אז המשמעות שהתשלום השני עבור הדירה יהווה את התשלום אחרון בגין הדירה הוא שהקונים העמידו מספיק הון עצמי בתשלום הראשון או יחד עם התשלום השני כדי לקבל את היתרה מכספי הבנק למשכנתאות.

המשמעות הנוספת היא, שבמועד ביצוע התשלום תימסר החזקה בדירה לידי הקונים. זכרו! עקרון מנחה בלוח התשלומים של הסכמים לרכישת דירת יד 2 הוא שעם ביצוע התשלום של מלוא סכום התמורה לפי ההסכם נמסרת לקונים החזקה בדירה. כך נשמר הרציונל לפיו כל צד מקבל את הביטחון עבור העסקה – המוכרים קיבלו את כספם והקונים קיבלו את הדירה.

פעימות תשלום נוספות ותשלום יתרת התמורה

הצורך בפעימות תשלום נוספות, הסכום שישולם בכל פעימה ומועד ביצוע התשלום של כל פעימה מושפעים לעיתים מלוחות זמנים שהמוכרים נתונים בהם. פעמים רבות קורה שמוכרים התחייבו בהסכם לרכישת דירה חלופית אחרת והם מחויבים במועדי תשלום למוכר או לקבלן ממנו רכשו את הדירה החלופית ולכן יכול להיות שתקבעו מועדי תשלום שיהיו תואמים לצרכי המוכרים.

באותה מידה, יכול להיות שלכם הקונים יש תזרים מזומנים המושפע מהצורך לשחרר חסכונות או לקבל כספים ממשפחה או מהשקעות בחו"ל ואילוצים אלו יכתיבו גם הם את לוח התשלומים שבהסכם.

עורכי הדין מטעם הצדדים יידרשו למצוא את האיזון בפריסת לוח התשלומים כך שלכל צד תהיה האפשרות לעמוד בהתחייבויותיו הן כלפי הצד השני והן כלפי צדדים שלישיים שאולי אינם חלק מההסכם.

בכל אופן חשוב לזכור, שכספים ראשונים מהתמורה ישמשו לרוב לצורך הבטחת האפשרות להעביר את הזכויות בדירה על שם הקונים, כלומר – לסילוק משכנתאות, שיעבודים או חובות כספיים אחרים של המוכרים המשפיעים על המצב הרישומי של הדירה. ובכל מקרה, החזקה בדירה לא תימסר לידי הקונים אלא לאחר ששולמה מלוא התמורה עבור הדירה.

מבחינת האחוזים מתוך התמורה הנשמרים לתשלום האחרון מדובר באחוזים משתנים המושפעים מכל ההיבטים והשיקולים שפירטנו מעלה.

שימו לב, שמועד מסירת החזקה יכול להתקיים גם אם הדירה עדיין תפוסה על ידי שוכרים וזאת במקרה שהקונים מוכנים לקבל את הדירה יחד עם השוכרים ולקבל את דמי השכירות במקום המוכרים. לעומת זאת, אם אתם הקונים מעוניינים לקבל את הדירה פנויה מכל אדם וחפץ אתם תסכימו לשלם את יתרת התמורה רק במועד שאפשרי שכך יהיה – כלומר, במקרה שיש שוכרים בנכס, רק אחרי שהדירה פונתה על ידי השוכרים. לכן, חשוב מאוד לבדוק את הסכם השכירות החל על הדירה במקרה שיש שוכרים בנכס, על מנת שתוכלו להחליט מתי לקבל את החזקה, ובהתאם – לשלם את יתרת התמורה.

סיכום

ראינו אם כן שתכנון לוח התשלומים בהסכם לרכישת דירת יד 2 מושפע ממספר גורמים אשר נובעים מהאילוצים של כל אחד מהצדדים ומתוך האינטרסים שלהם – הקונים רוצים לוודא שהם מקבלים את הדירה במועד הנדרש ואת רישום הזכויות בדירה על שמם ללא תקלות מיותרות ואילו המוכרים רוצים לוודא שהם מקבלים את כל התמורה עבור הדירה במועדים שמתמזגים עם תכניות אחרות שלהם בחיים.
כדי לקחת בחשבון את כל האילוצים ולקבוע לוח תשלומים ריאלי ובטוח עבורכם הקונים, מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין או עורכת דין המומחים במקרקעין והבקיאים בהיבטים הפרקטיים של עבודה מול בנקים למשכנתאות ומול לשכות רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל וחברות משכנות.

— להתרשמות מצוות עורכי הדין שבאתר "הדרך לדירה" – לחצו כאן.

אנו מאחלים לכם הצלחה רבה בהליך רכישת הדירה שלכם!