הדרך לדירה > בלוג > יועצי משכנתאות > יועץ משכנתה מסביר – כך תתכננו תקציב לרכישת דירה יד שנייה
תכנון תקציב משכנתה לרכישת דירה יד שנייה

יועץ משכנתה מסביר – כך תתכננו תקציב לרכישת דירה יד שנייה

קטגוריה: יועצי משכנתאות
מאת: שי בן משה, יועץ משכנאות בכיר

בשעה טובה החלטתם לקנות דירה חדשה. מזל טוב. ההתרגשות בשיאה, אך עמה גם החששות המוכרים. האם יש בידינו את ההון הדרוש לקנות את הנכס אותו אנו רוצים, מהו (באמת) הגבול המקסימלי שלנו, וחשוב לא פחות – כמה משכנתה נוכל לקבל ובאילו תנאים.

כיועץ משכנתאות העוסק בתחום כבר למעלה מ-10 שנים, אשר מלווה מדי שנה אין ספור רוכשים ורוכשות בהליך קבלת משכנתה לרכישת דירה יד שנייה, אני תמיד מדגיש בפני לקוחותיי כבר בפגישה הראשונה את כלל האצבע החשוב ביותר – קניית (או בניית) בית היא פרויקט לכל דבר. פרויקט שיש בו תקציב, לוחות זמנים ותכולת עבודה. בכתבה זו, אעסוק בנושא התקציב.

תקציב למימון רכישת דירה יד שנייה הוא אבן דרך משמעותית מהקנייה, אשר בלעדיה לא ניתן בכלל להתחיל ולפנטז על עצמנו גרים בבית החדש. כמו בפרויקטים רבים אחרים, גם כאן, מדובר בתהליך רב-שלבי המתחלק למספר צעדים.

שלב ראשון – נבחן את המצב הכלכלי הקיים – "כמה כסף יש לנו?"

בשלב הראשון עלינו לדעת לענות על שאלה (שאיננה פשוטה כלל): "כמה כסף באמת יש לנו?". בשפה מקצועית, כמה "הון נזיל" יש לנו ביד. ההון הנזיל שלכם מורכב מפרמטרים רבים כגון:

  • חסכונות שהצלחנו לצבור לאורך השנים.
  • קרנות השתלמות.
  • קופות גמל.
  • כספים עתידיים שאמורים להתקבל ברמת וודאות גבוהה, למשל: פיצויים בגין הליך משפטי, תמורה חד-פעמית צפויה ממקום העבודה, החזרי מס וכדומה.
  • עזרה מההורים (הבנק הכי זול שיש בשוק ♥).

כעת, לאחר שאיגדתם באופן מקצועי את כל ההון הנזיל שברשותכם, עליכם לחבר את המספרים ולשמור את השורה התחתונה להמשך (מיד נחזור אליה).

שלב שני – נבין כמה כסף נוכל לקבל מבנק למשכנתאות

התשובה לשאלה, "כמה משכנתה נוכל לקבל?" מהווה למעשה את יריית הפתיחה בכל שיחה עם יועץ משכנתאות לרכישת דירה יד שנייה. זו שאלה שהתשובה אליה תלויה למעשה גם בנתונים האישיים שלכם וגם בהוראות שהוגדרו על ידי בנק ישראל.

בנק ישראל? כן, קראתם נכון. יש לדעת כי הבנקים למשכנתאות אינם יכולים לחלק משכנתאות ללא פיקוח. בנק ישראל הגדיר להם מהם השיעורים המקסימליים שבסמכותם לתת ללווים. שיעור המימון מהבנק למשכנתאות נגזר אפוא מכמה משתנים כדוגמת שווי הנכס (המוערך על ידי שמאי מתוך רשימת שמאים שמוצעים על ידי הבנק), שיעור ההון העצמי שברשותכם, מספר הנכסים שברשותכם, הכנסותיכם החודשיות ועוד. הערכת שווי הנכס ברכישת דירה יד שנייה נעשית לפי עלות המכירה בחוזה הרכישה או הערכת שמאי – הנמוך מבניהם.

במאמר מוסגר נציין כי ככל שמדובר בנטילת משכנתה לבניית בית, ובשונה מרכישה, השווי נקבע על פי שווי השטח בתוספת עלויות בנייה. למשל, עלות שטח בשיעור של 300 אלף שקלים + עלויות בנייה משוערות בעלות של 700 אלף שקלים = שווי של מיליון שקלים. ולעניין אחוז המימון:

  • משפחה שזהו הנכס היחיד שלה יכולה לבקש מהבנק עד 75% מימון.
  • משפחה אשר משפצת או משפרת דיור יכולה לבקש מהבנק עד 70% מימון.
  • משפחה אשר יש בבעלותה נכס נוסף יכולה לבקש מהבנק עד 50% מימון.
mashkanta-grf1

שלב שלישי – חוזרים אליכם, "כמה נהיה מוכנים לשלם בכל חודש בעבור משכנתה?"

בשלב הבא, יש לחזור אליכם. נבחן את עצמנו ונשאל כמה אנחנו מוכנים לשלם בכל חודש על המשכנתה שניקח מהבנק. במילים אחרות, "כמה כסף, מתוך התקציב המשפחתי השוטף, נוכל להשקיע בכל חודש בעבור החזר משכנתה?".

טיפ: בעניין זה זכרו כי הגדרת הנתון הנ"ל הינה קריטית, שכן היא חייבת להיות תוך צפיית פני עתיד. עליה לכלול בתוכה את מלוא התוכניות הכלכליות שלכם לאורך השנים, לרבות סדרי עדיפויות. למשל, עלות חינוך חודשיות, הלוואות, גובה הוצאות המזון במשפחה, גובה הוצאות הבילויים והחופשות אל מול גובה החזר משכנתא ועוד. הלכה למעשה – חשוב להתייחס להחזר החודשי כחלק נפרד מהוצאות הקבועות של הבית.

שלב רביעי – שילוב: "כמה אנחנו מוכנים לשלם יחד עם כמה מימון שנוכל לבקש?"

משכנתה היא בסופו של דבר עניין אינדיבידואלי. גם שתי משפחות שרוכשות שתי דירות זהות לחלוטין, ועם דמיון רב ביניהם מבחינת הון עצמי נזיל, יכולות לקבל החלטות שונות בבואן ליטול משכנתה מהבנק. בעוד שישנם לווים שיעדיפו לשאת בנטל לתקופה קצרה יותר ("לגמור עם זה כמה שיותר מהר, ואם אפשר, בתוך 10-15 שנים"), זוגות אחרים יעדיפו את הביטחון שבפריסה הרחבה ויכוונו למשכנתאות של כ-25-30 שנה.

אם תרצו, זהו השלב שבו אתם מחפשים את נקודת האיזון המדויקת (מבחינתכם!) בין הרצוי למצוי. הרצוי מורכב מהנתונים "היבשים" (אחוז מימון אפשרי, מסלולי משכנתה אופציונליים, הון עצמי וכדומה), והמצוי נגזר מתוך התפיסה שלכם לגבי ניהול התא המשפחתי בעתיד.

במילים פשוטות, יש לשאול את השאלה, "כמה נכון לשלם על המימון?". בתור יועץ משכנתאות לדירות יד שנייה, אני מקפיד על כלל אצבע שהינו "סוג של מיתוס" הנותן קריאת כיוון – על כל 100 אלף שקלים במשכנתה ל-25 שנה, ההחזר חודשי עומד על כ-500 שקלים. מכאן, כל מקרה נבחן לגופו. יש לבחון את ההחזר הנכון למשפחה שלכם, לפי הצרכים שלכם מכאן ויכולת הפירעון שלכם מכאן (ראו טבלה כללית).

mashkanta-grf2

שלב חמישי ואחרון – שילוב כל השלבים המגדיר את התקציב לרכישת הדירה

בהגדרת השילוב שבין ההון העצמי והמימון האפשרי מהבנק, שהוא למעשה התקציב הדרוש לרכישת הדירה, עליכם לכלול את "כלל החלומות שלכם עם אפשרויות לשינויים". כן, כן, זה כולל אינסטלציה, גינה חדשה (או מרפסת), פרקטים, סלון ואפילו המיטה שנרצה לישון בה. זה כולל מכשירי חשמל חדשים, הוצאות עבור שכר טרחת מומחים (כמו עורכי דין או יועצי משכנתאות), רכישת ארונות קיר, כלים סניטריים, מערכות מיזוג אוויר, שיפוצים, הנמכות, דלתות והרשימה נמשכת.

רק לאחר שבנינו את התקציב אתם פנויים לפנטז ולתכנן מה נכון לכם ולדירה. זה הזמן לקחת דף חדש בו תשרטטו את כל מה שראיתם ואהבתם אצל חברים ומכרים.

מרפסת שמש עם ריהוט גן ושני כיסאות שיזוף? אין בעיה. טלוויזיה בסלון עם מערכת קולנוע ביתית לצפייה משפחתית מצוינת? נשמע נהדר. מיטה בחדר עם מנורת לילה או עיצוב יחידת מתבגר? בוודאי.

נסו לחשוב על כל הדרישות והמחשבות שלכם שהייתם רוצים מהבית החדש וזכרו שאחת השאלות הראשונות של כל בעלי המקצוע שתפגשו הינה מה התקציב שלכם? אתם צריכים לדעת תוכלו לענות על השאלה הזו בבטחה, שיש לכם תקציב וניתן לצאת לדרך.

שי בן משה הוא יועץ משכנתאות בכיר בעל למעלה מ-10 שנות ניסיון. מנכ"ל ומייסד חברת iמשכנתה – לאזור האישי של המומחה לחצו כאן