הדרך לדירה > בלוג > מאמרים > מכירת דירה
מכירת דירה

מכירת דירה

קטגוריה: מאמרים
מאת: מערכת

דירות יד שנייה מהוות את חלק הארי בשוק הנדל"ן בישראל. הנתונים בעניין הם חד-משמעיים כאשר על כל דירה בישראל שנמכרת כדירה חדשה מקבלן, מתבצעות כ-4-5 עסקאות של מכירת דירה על ידי אנשים פרטיים (כלומר, מכירת דירה יד שנייה). בערים מסוימות שבהן היקף הבנייה החדשה נמוך (כמו בני ברק או חיפה), או כאשר עלות הנכסים החדשים הינה גבוהה (כמו תל אביב), שיעור עסקאות היד השנייה מגיע אפילו לכדי כ-80%-90% (וצפונה).

אך מה חשוב לדעת לגבי מכירת דירה? מהם הדגשים המרכזיים שצריכים לעניין את בעל הנכס שרוצה למכור את דירתו? תוכלו לקרוא על כך בקצרה ברשימה שלפניכם. לגזור, לשמור ולמכור.

מכירת דירה – הערכת שווי

השלב הראשון בכל מכירת דירה הוא כמובן הערכת שווי. עליכם לדעת ברמה המדויקת והשקופה ביותר "כמה הדירה שווה?". בעניין זה נדגיש מיד שאמנם ניתן להתחיל את התשובה עם בירור מקדים מול שכנים שמכרו נכסים דומים, אך עליכם לקחת כל מספר שנאמר לכם בעירבון מוגבל.

ראשית, הדירה שלכם איננה בהכרח זהה בשוויה לדירת ששכנה לה. כן, אפילו אם מדובר ממש בשתי "דירות תאומות" הנמצאות זו לצד זו באותה הקומה בבניין. שנית, לאנשים יש נטייה טבעית "לנפח" ביצועים (בוא נאמר את האמת, ישראלים אוהבים להראות שהם "לא יצאו פרייארים"), כך שהמספרים שנזרקים לאוויר לא בהכרח משקפים את המציאות כמות שהיא.

איך תדעו להעריך את שווי הנכס לפני מכירת דירה? בעזרת אנשי מקצוע. מתווכים המכירים את השוק ושמאי מקרקעין המתמחים בהערכות שווי. כמובן שאפשר לבצע בדיקות עצמאיות על ידי כניסה לאתר רשות המסים וחיפוש אחר עסקאות שדווחו. אופציה נוספת היא על ידי ניסוי ותהיה מול השוק, בהצעת הנכס למכירה במחיר מסוים, ובחינה אמפירית של ההתעניינות מצד רוכשים פוטנציאליים. הוצפתם בפניות והטלפון לא מפסיק לצלצל? המחיר שלכם "אטרקטיבי מדי". הפניות לא מגיעות? כנראה שמתחתם את החבל.

שיפוצים – קוסמטיקה או ניתוח פלסטי מקיף?

מעבר לשווי הדירה כפי שהיא ברגע זה, כמובן שאפשר לשדרג את הנכס ולבצע בו תיקונים ושיפוצים. לא מדובר כאן רק על שיפוצים קוסמטיים כמו צביעת חדרים אלא גם על פעולות מעמיקות יותר. נכון, אתם יכולים להשית את התיקונים הללו על המוכרים, ולגלם אותם בחוזה המכר. עם זאת, ניסיון החיים מלמד שרוכשים שמוצאים דירה שאיננה דורשת שיפוצים משמעותיים יאותו לשלם מחיר ראוי בעבורה. אין זה אומר שעליכם להיכנס לשיפוץ מן היסוד, אך בין השיפוץ הכללי לשיפוץ הקוסמטי, קיימות אופציות ביניים רבות.

שימו לב, אל תחשבו שתוכלו "להסתיר" ליקויים או בעיות בעת מכירת דירה. ראשית, ככל שאתם מודעים לליקויים או בעיות, והמוכרים יגלו כי הסתרתם פרטים בכוונת מכוון, אתם חשופים לתביעה משפטית. החוק והפסיקה מטילים חובה על מוכרי דירות לנהל מו"מ בתום לב, ולהודיע לקונים בטרם עת אודות ליקויים, תקלות, חריגות בנייה וכיוצא באלה. הגנה בחוזה מכר, כמו סעיף לפיו המוכרים מודיעים שהם קונים את הדירה במצבה הנוכחי, As-Is, לא תעמוד לכם ביום פקודה אם תתנהלו בחוסר תום לב.

מכירת דירה – בדיקת משפטיות

שוקלים למכור את הדירה שלכם? זה הזמן להתקשר עם עורך דין. אל תבצעו את המהלך לבד וקבלו סיוע משפטי. תפקידו של עורך הדין הוא רב וזוהי מעין "חתונה קתולית" שמתחילה בהכנות למכירה ומסתיימת עם העברת הבעלות ומסירת מפתח:

  • ביצוע בדיקות משפטיות לגבי מצב הנכס – האם הנכס "כשיר למכירה"? האם אתם יכולים להתכונן לקראת מכירת דירה ללא כל מגבלות משפטיות. למשל, בעלים נוספים (כמו אחים בדירה שעברה בירושה), הערות אזהרה, שעבודים מגבילים, משכנתאות, רישום זכויות שלא הושלם וכדומה.
  • בדיקות לגבי חריגות בנייה בנכס – האם קיימות חריגות בנייה בנכס שצריך להסדירן/להסירן? חשוב מאד שעורך הדין יבחן את הנושא ויבצע את הבדיקות הרלבנטיות (לא אחת בעזרת מומחים כגון מהנדסים או חברות בדק בית).
  • ניהול משא ומתן מול הקונה – ניהול משא ומתן מול הקונה ומול עורך הדין המייצג אותו. עורך הדין מטעמכם ינהל את המשא והמתן מול הרוכשים ויוודא כי חוזה המכר נעשה בקפידה והולם את העסקה ונסיבותיה.
  • מציאת פתרונות לבעיות משפטיות – אתם מעוניינים למכור את הדירה אך ישנן בעיות משפטיות שדורשות טיפול. חשוב מאד לערב בהן את עורך הדין ולא להשאיר פינות סגורות. לדוגמה, יש לכם סכסוך עם אחד השכנים שנוגע לנכס וגלש להליכים משפטיים, תנו לעורך הדין לטפל בסוגיה כדי שתוכלו להשלים מכירת דירה ברמה של "דף חלק" (או לכל הפחות, כאשר כל העובדות שקופות וידועות למוכרים, ונלקחות בחשבון).
  • היבטי מיסוי – עסקה של מכירת דירה יד שנייה מקפלת בחובה היבטי מיסוי שונים. לגבי הקונים מדובר במס רכישה, ולגבי המוכרים במס שבח ולעתים בהיטל השבחה. מיסים אלה יכולים לשנות באופן דרמטי את ההוצאות הכרוכות במכירת הנכס וצריכים לבוא לידי ביטוי במחיר שאתם דורשים בעבור הדירה. יש לבצע בירור מעמיק של המס שעומד לחול עליכם בעת המכירה ולבדוק את האופציות הקיימות מבחינת פטורים והנחות.

יש משכנתה על הנכס? התייעצו עם יועץ משכנתאות

פעמים רבות מתקיימת עסקה של מכירת דירה אשר רובצת עליה עדיין הלוואת משכנתה. ובכן, זוהי נקודת זמן שבה כדאי (מאד) להתייעץ עם יועץ משכנתאות למכירת דירה. זאת בכדי לאפיין את האפשרויות העומדות בפניכם לאור מצבם הכלכלי, שווי הנכס, גובה המשכנתה, צורך במשכנתה עתידית לדירה החדשה וכדומה. האם לדוגמה תעדיפו לבצע גרירת משכנתה או שמא תבכרו דווקא הליך בנתיב של פירעון הלוואה.

הבירורים השונים שמבוצעים על ידי יועץ המשכנתאות כוללים את גובה היתרה שנותרה לסילוק מהלוואת הדיור, האם ישנן נקודות יציאה נוחות מבחינתכם, האם היציאה כרוכה בתשלום קנס יציאה, האם ישנה כדאיות לגרירת המשכנתה לעומת פירעונה וכדומה. כמו כן, המוכר צריך כמובן לקבל מהקונה אישור עקרוני לקבלת משכנתה שהינו מסמך מקדים לחתימה על חוזה.

האם אתם גרים בנכס או משכירים אותו?

שאלה טבעית ומובנית לגבי מכירת דירה נוגעת לגבי הדיירים הנוכחיים בנכס. האם אתם גרים בעצמכם בדירה? האם הנכס מושכר לאדם זר? האם גרים בו בני משפחה והאם הם מודעים לכך שהדירה נמכרת? השאלות הללו הינן קריטיות לגבי היכולות שלכם לבצע את המכירה כנדרש בהתאם לחוק והפסיקה. זכרו בעניין זה כי למרות שהנכס הוא בבעלותכם, לדיירים המתגוררים בו (בין אם בתשלום ובין אם בהסכמה מצדכם) יש זכויות.

מי הקונה?

מכירת דירה דורשת מכם להיפגש עם כמה וכמה קונים פוטנציאליים. כאשר אתם מגיעים לשלב שבו אתם עומדים מול קונה אחד או שניים שמעוניינים בדירה, יש לבצע בדיקות שונות אודות זהותם. החל מבדיקות "בסיסיות" לגבי תעודת זהות + ספח (כבר היו מקרים בעבר), דרך בחינת יכולות כלכליות לעמוד בתשלומים הנדרשים.

מכירת דירה – היעזרו בגורמי מקצוע

מכירת דירה היא עסקה אשר מקפלת בחובה אין ספור פרמטרים שיש לקחת בחשבון. היבטים רבים שחלקם חופפים, חלקם מקבילים וכולם משלימים זה את זה. בעלי נכס אשר אינם מבינים את החשיבות שבקבלת ייעוץ מקצועי עלולים לטעות ולגרום להוצאות מיותרות ועוגמת נפש. לא רק להם אלא גם לבני משפחתם ולקונים. בין אנשי המקצוע שצריכים ללוות אתכם בעת מכירת דירה ניתן למנות עורכי דין המתמחים בדיני מקרקעין, יועצי משכנתאות, מהנדסים לביצוע בדיקות בדק בית, קבלני שיפוצים, מתווכים, שמאי מקרקעין ועוד.

הדוגמאות והצעדים שהודגשו כאן הם רק מעט המחזיק את המרובה. מכירת דירה היא עסקה מורכבת ובכדי שתגיעו לכדי הסכם מכר שיאפשר לכם להתקדם בקלות לנכס הבא שלכם, חשוב מאד שלא "תיפלו" במכשולים שבדרך.