הדרך לדירה > המדריך > הזמנת אישור עירייה

הזמנת אישור עירייה

המטרה: השגת אישור מהרשות המקומית להעברת הזכויות בנכס מהמוכרים אליכם הקונים ("אישור עירייה" או "תעודה לרשם המקרקעין").

הגורם המלווה: עורך דין.

למה זה חשוב?

  1. כי מלבד אישורי מס רכישה ומס שבח הנדרשים לרישום הזכויות בנכס על שמכם במרשם המתאים, יש צורך גם באישור עירייה.
  2. כי יכול לקחת זמן לקבל את אישור העירייה ומומלץ להזמין את האישור מספיק זמן לפני מסירת החזקה בנכס לידיכם.
  3. כי באמצעות קבלת אישור העירייה אתם יכולים להיות רגועים שהמוכרים שילמו את כל חובותיהם בגין ארנונה והיטל השבחה לרשות המקומית.

כמה זה עולה לי?

הערה מקדימה: אישור העירייה, או – תעודה לטאבו – היא אישור שעל המוכרים להמציא לכם כחלק מהאישורים הנדרשים להעברת הזכויות בנכס על שמכם. העלויות הכרוכות בקבלת אישור העירייה חלות, לרוב, על המוכרים, ולא עליכם הקונים. אולם למען שלמות התמונה אנו מפרטים כאן מידע הנוגע לעלויות הכרוכות בהפקת אישור העירייה.

  • אגרת הזמנת אישור עירייה משתנה מרשות לרשות ונעה סביב 150 ₪ ל-200 ₪.
  • עלות הזמנת חוו"ד כתובה ממחלקת היטל השבחה ברשות המקומית משתנה מרשות לרשות ובדרך כלל מהווה מקדמה על חשבון תשלום חוב היטל ההשבחה. יש לבדוק עלות מדויקת מול הרשות המקומית.
  • שומת מקרקעין באמצעות שמאית – אם יש חשיפה ידועה לחיוב בהיטל השבחה בגין מכירת הנכס, ובהתייעצות עם עורך הדין שלכם, ייתכן כי יהיה נכון לדרוש מהמוכרים לערוך שומת מקרקעין באמצעות שמאית. זאת לשם הערכת שווי זכויות הבנייה והיקף היטל ההשבחה הצפוי. חוות דעת שמאית להערכת שווי זכויות בניה וחשיפה להיטל השבחה יכולה לנוע בין 3,500 ₪ ל-9,000 ₪.

ככה צועדים:

המצאת אישור עירייה (הידוע לעתים גם כ"תעודה לרשם המקרקעין") לצורך העברת הזכויות בנכס לשמכם, הקונים, היא חובה המוטלת בהסכם הרכישה ברוב המוחלט של המקרים על המוכרים. כך קובע לצורך העניין סעיף 324(א) לפקודת העיריות: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר – סולקו במלואם או שאין חובות כאלה" (לחצו כאן לדוגמה לבקשה המוגשת לעיריית תל אביב-יפו).

אולם מכיוון שהאישור הכרחי להעברת הזכויות בנכס על שמכם, ולעתים כרוך בתשלום סכומים ניכרים על ידי המוכרים לרשות המקומית, בחרנו להקדיש לו תשומת לב. אם תהיתם מהו האישור שניתן באישור העירייה ולמה הוא כל כך חשוב, התשובה היא פשוטה – אישור העירייה מתייחס לשני נושאים:

  • העדר חובות ארנונה – האישור מתייחס להיעדר חובות של המוכרים במסי ארנונה כלפי העירייה.
  • היטל השבחה – האישור מתייחס להיעדר חובות או פטור של המוכר מהיטל השבחה.

רק אם המוכר הסדיר בעירייה את מלוא חובותיו בארנונה ובהיטל השבחה – הוא יוכל לקבל את האישור.

הזמנת אישור עירייה

הזמנת אישור עירייה מתבצעת באמצעות פנייה בכתב לעירייה או לרשות המקומית. הפניה נעשית לאחר חתימת חוזה הרכישה ובדרך כלל מתבצעת באמצעות מילוי טופס ייעודי ו/או משלוח מייל בקשה למחלקה המטפלת ברשות המקומית. מסמכים נפוצים נוספים שהמוכרים יתבקשו להמציא בצירוף לבקשה הם – הסכם המכר, הסכם שכירות (אם קיים הסכם שכירות על הדירה) וצילומי ת.ז. או דרכונים שלכם ושל המוכרים.

לאחר קבלת הבקשה, הרשות המקומית תעביר את הבקשה לבדיקת מחלקת ארנונה ולבדיקת מחלקת היטל השבחה. שימו לב, למרות שהיטל ההשבחה מוטל על המוכרים, חשוב שגם אתם, הקונים, תכירו אותו היטב. כשם שהעירייה לא תשחרר את האישור אלא לאחר שתוודא, כי כל חובות הארנונה שולמו כסדרם, כך הדברים נכונים לגבי הסדרת היטל השבחה. כמו כן, יודגש לגבי ארנונה, כי לעתים הרשות המקומית, בעת הגשת בקשה כאמור, תבצע בנכס בדיקה לצורכי ארנונה.

בכל הנוגע להיטל השבחה מדובר על מס עירוני הנגבה על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה ברשות המקומית בעת "מימוש זכויות" בנכס מקרקעין. זאת, כאשר העירייה השביחה את ערכו כתוצאה מאישור תכניות מתאר עירוניות החלות על הנכס.

לדוגמה, נניח שאתם רוכשים דירת יד שניה בבית דירות והנמצאת בקומה העליונה של הבניין ובהתאם לתכנית מתאר מקומית שהעירייה אישרה, ניתן לבנות חדר יציאה אל הגג מהדירה. עד היום, המוכרים של הדירה לא ניצלו את הזכות שניתנה להם ולא הוציאו היתר בניה לבניית חדר היציאה אל הגג. ההנחה היא שמחיר המכירה של הדירה יגלם בתוכו את הפוטנציאל של בניית חדר היציאה אל הגג, כך שתכנית המתאר העירונית תרמה להשבחת ערך הדירה. בעת מכירת הדירה העירייה תהא זכאית לגבות מס בדמות "היטל השבחה" עבור חלק מעליית המחיר של הדירה ממנה המוכרים נהנים.

מאחר ותכנית מתאר המאפשרת בניה נוספת בנכס עשויה להעלות את שווי הדירה באופן משמעותי ביותר, הסכום הנגבה על ידי הרשות המקומית בדמות היטל השבחה יכול להיות גבוה מאוד. עבורכם, הקונים, חשוב לדעת, שבסופו של יום יהיו למוכרים הכספים הנדרשים לתשלום חוב היטל ההשבחה, על מנת לאפשר את שחרור אישור העירייה.

לאחר הגשת הבקשה לאישור העירייה על ידי המוכרים, וככל שמחלקת היטל ההשבחה ברשות המקומית הרלבנטית קבעה כי יש להטיל מס על עסקת המכר של הנכס, העירייה תמנה שמאית מטעמה להערכת שווי זכויות הבניה המוענקות לנכס לניצול, ובהתאם גם לקביעת גובה החוב בהיטל ההשבחה – זוהי "שומת היטל ההשבחה".

טיפ! באזורים שונים בארץ, לרוב בישובים המרוחקים מהמרכז, אישור העירייה ניתן על ידי שני גורמים – המועצה המקומית – שנותנת את האישור לעניין מסי הארנונה והועדה המקומית לתכנון ולבניה, שנותנת את האישור בנושא היטל ההשבחה. ייתכן, כי המוכרים יידרשו לבצע פנייה כפולה, לשני הגורמים הנ"ל, בכדי לקבל את האישור המלא.

לוחות זמנים לקבלת אישור עירייה

משך הזמן לעריכת שומת היטל ההשבחה או לעצם בדיקת מתן האישור על ידי הרשות המקומית עשוי להיות ארוך. לעתים עד כדי שלושה או ארבעה חודשים. חשוב מאוד לקחת בחשבון שאם יש עסקה שבה קיים צפי לחבות בהיטל השבחה, ייתכן והשלמת העברת הזכויות על שמכם תארך זמן. זאת מכיוון שעד לקבלת שומת היטל ההשבחה, תשלום ההיטל וקבלת אישור העירייה עשויים לחלוף מספר לא מבוטל של חודשים.

טיפ! על מנת לוודא שעם קבלת שומת היטל ההשבחה עומדים לרשות המוכרים הכספים לשלם את חוב היטל ההשבחה, יש לוודא כי בהסכם המכר נקבע סכום מספק אשר יוחזק בפיקדון בנאמנות אצל עו"ד הדין של המוכרים ("פיקדון מסים"). פיקדון המסים נועד להבטיח, בין היתר, את קיומם של כספים לתשלום כל חוב בהיטל השבחה או במס שבח. תמיד כדאי שהפיקדון הנ"ל יהיה בסך גבוה מספיק בכדי לשלם כל חוב במס. כך ניתן למזער את הסיכון לסיטואציה בה למוכר אין די כספים לכיסוי חובותיו, וכפועל יוצא מכך לא תקבלו את אישור העירייה הנדרש להעברת הזכויות בנכס על שמכם במרשם המתאים.

המומחים שלנו שיסייעו לכם בשלב זה

עורכי דין

אילת שבתאי – עורכת דין

עורכת דין אילת שבתאי מעניקה לקהל לקוחותיה מאזור צפון הארץ שירות אישי, יחס חם זמינות מלאה וליווי צמוד עד לסיום הטיפול בעסקה.

קיבוץ עין חרוד מאוחד

רועי מיודק, משרד עורכי דין

10 שנות ניסיון בדיני מקרקעין ונדל"ן – ליווי לקוחות במגוון עסקאות תוך מתן מענה אישי ומקצועי לאורך כל הדרך

מוסינזון 2, תל אביב

אמיר שטיינהרץ ושות'

משרד עו"ד אמיר שטיינהרץ ושות' הינו משרד עורכי דין ונוטריון עם למעלה מ-15 שנות ניסיון

דניאל פריש 3 "המגדל" (קומה 15) תל אביב

ניסים גאטומה משרד עורך דין ונוטריון

משרד עו"ד ניסים גאטומה מתמחה בליווי רוכשי נכסי יד שנייה ביישובים המשתייכים לחטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית העולמית לרבות שקד, טל מנשה, חיננית, ריחן, מבוא דותן וחרמש.

רחוב הגפן, יישוב שקד