הדרך לדירה > המדריך > חתימת החוזה

חתימת החוזה

המטרה: להגיע מוכנים למעמד החתימה, להבין מה מתרחש סביבכם ולוודא שיש את כל המסמכים הנדרשים ליציאה לדרך.

הגורם המלווה: עורך דין.

למה זה חשוב?

  1. כי מעמד חתימת החוזה דורש התמודדות עם ניירת ומסמכים רבים, ואתם רוצים להגיע לשלב זה כשאתם מוכנים ומיודעים.
  2. כי אתם רוצים שהמשך התהליך לאחר חתימת החוזה יתקדם בקלות ובאופן חלק.

כמה זה עולה לי?

  • עלות הנפקת שייק בנקאי לביצוע התשלום הראשון לפי החוזה – כ-14 ₪.
  • שכר טרחת עורך הדין – מקובל לשלם לעורך הדין עם חתימת חוזה הרכישה. שכר טרחת עו"ד נע היום בין כ-0.5% ל-1.5%, מסכום העסקה (בתוספת מע"מ).
  • דמי תיווך – ככל שנעזרתם במתווך בעסקה, עמלתו תשולם עם חתימת חוזה הרכישה. לרוב, במעמד חתימת חוזה הרכישה או מיד אחריו. עמלת תיווך נעה כיום בין 1% ל-2% מסכום העסקה (בתוספת מע"מ).

ככה צועדים:

בשעה טובה, לאחר עבודה משותפת עם עו"ד שלכם ואולי גם עם מהנדס, שמאי ויועץ משכנתאות, השלמתם את כל הבדיקות המקדמיות בקשר לנכס והחלטתם להתקדם עם הרכישה. עורכי הדין (שלכם ושל המוכרים) הגיעו לנוסח חוזה רכישה מוסכם, ונקבע מועד חתימת חוזה. מקובל שחתימת החוזה מתבצעת במשרד עורך הדין של המוכרים, אך זו לא חובה.

מעמד חתימת החוזה יעשה לרוב בנוכחות עורכי הדין מטעם הצדדים, הצדדים עצמם (המוכר והקונה), ולעתים יגיע למעמד החתימה גם מתווך (אם העסקה בוצעה באמצעותו). פגישת חתימת החוזה בנכסים יד שנייה אורכת בדרך כלל כשעה עד שעה וחצי. אז על מה חותמים במעמד זה? הנה כל התשובות.

טיפ! מומלץ להגיע לפגישת החתימה לאחר שכל הנושאים המשפטיים והמסחריים ביניכם ובין המוכרים נסגרו, ויש לגביהם הסכמה. פתיחת נושאים לדיון במעמד חתימת ההסכם מובילים לא אחת ל"פיצוץ". פחות דיבורים – פחות סיכוי לפיצוץ.

חוזה הרכישה

חוזה הרכישה הוא המסמך אשר באמצעות הצדדים קובעים את סדרי הפעולה של הליך רכישת הנכס על ידי הקונים ומכירת הנכס על ידי המוכרים. החוזה נפתח לרוב במבוא, אשר מתאר את "הסיפור" של הנכס – באיזה מרשם הוא רשום, האם ישנם שעבודים מגבילים כגון משכנתא או הערת אזהרה שיש להסיר במסגרת הרכישה, ואת רצון הצדדים לבצע ביניהם את העסקה.

לאחר המבוא, יופיעו לרוב גם הפרקים הבאים –

  • הצהרות הצדדים – כאן כל צד יקבל על עצמו הצהרות והתחייבויות בקשר לעסקה. כך למשל, המוכרים יצהירו, כי הנכס נקי מכל שעבוד מגביל וכי הן מתחייבות למסור אותו במצב זה לקונים, ואילו הקונים יצהירו שהם בדקו את הנכס מכל בחינה ומצאו אותו מתאים לכל צרכיהם, ללא יוצא מן הכלל.
  • העסקה – בפרק זה תתואר המכירה של הנכס מהמוכרים לקונים וכן, יתואר רצונם של הצדדים להעביר את הזכויות בנכס לקונים כנגד תשלום מלוא התמורה למוכרים.
  • התמורה – פרק זה לחוזה הרכישה הוא חשוב מאוד ומרכזי ובו ייקבעו מועדי התשלום, אופן תשלומם (כולל הסרת שעבודים מגבילים הרשומים על הנכס מכספי התמורה), רישום הערת האזהרה או ההערה על המכר לטובת הקונים וכן מועד מסירת החזקה בנכס כנגד תשלום יתרת התמורה.
  • יפויי כח – היות ששני הצדדים מעוניינים להבטיח את זכויותיהם על פי חוזה הרכישה גם לאחר חתימתו וביצוע כל התשלומים עבור הנכס, הצדדים יחתמו במועד חתימת חוזה הרכישה על ייפויי כח משני סוגים – ייפוי כח בלתי חוזר לרכישה וייפוי כח בלתי חוזר למחיקה – על ייפויי הכח הללו תוכלו לקרוא להלן תחת הכותרת "המסמכים הנלווים".
  • משכנתת הקונה – פרק זה גם כן חשוב מאוד עבורכם, הרוכשים. בפרק זה ייקבעו התנאים והמועדים בהם המוכרים יחתמו על מסמכי המשכנתה הנדרשים לבנק למשכנתאות לצורך העמדת כספי הלוואת הדיור לרוכשים.

מלבד הפרקים המרכזיים הנ"ל, חוזה הרכישה יכלול לרוב גם פרק של "הפרות ותרופות" המתייחס למצבים של הפרות ההסכם על ידי מי מהצדדים, או ביצוע תשלום החל על צד כלשהו על ידי הצד השני ותיאור של הסנקציות שיחולו בגין כך וכן יכלול לרוב גם פרק של "שונות" בו ייקבעו נושאים כללים הנוגעים למימוש החוזה, כגון- מה קורה במקרה של "כוח עליון" המונע ממילוי התחייבויות הצדדים במועד וכן כיצד ימסרו הצדדים הודעות רשמיות האחד לשניה.

נספחי חוזה הרכישה

הסיבה שפגישת חתימת החוזה אורכת כשעה ואפילו יותר, היא משום שמלבד חתימה על גוף חוזה הרכישה עצמו, במספר עותקים, חותמים גם על "נספחים לחוזה" ועל סט "מסמכים נלווים". הנספחים הנפוצים לחוזה הרכישה שתתקלו בהם כוללים לרוב את:

  • נסח טאבו או אישור הזכויות של הנכס.
  • הסכם שכירות של שוכר הנמצא בנכס הנמכר.
  • דו"ח יתרות משכנתה ו/או "מכתב כוונות" מבנק למשכנתאות (במידה שרשומה למוכרים משכנתה על הנכס).
  • צו קיום צוואה או צו קיום ירושה
  • ועוד.

מה שמאפיין את הנספחים הנפוצים הוא שהם משלימים את "סיפור העסקה" המסופר בחוזה הרכישה. למעשה, חוזה רכישה טוב, מסביר היטב את המצב הקנייני (משפטי) של הנכס, ומתייחס למצבו הפיזי, ל"שעבודים מגבילים" הרובצים עליו וכן לאופן הסרתם מהמרשם בו הזכויות של הנכס רשומות, במהלך ההוצאה לפועל של העסקה. הנספחים לרוב משלימים את התמונה ומבהירים כיצד נושאים שונים המפורטים בהסכם המכר אמורים להיפתר.

המסמכים הנלווים

בנוסף לגוף החוזה והנספחים, במעמד חתימת החוזה תתבקשו לחתום גם על סט "מסמכים נלווים". המסמכים הנלווים הינם בעלי משמעות משפטית ביצועית והם משרתים את עורכי הדין. כלומר, החתימה על המסמכים הנלווים אמורה לאפשר את מימוש הוראות חוזה הרכישה, והכל בכדי לממש את ההתחייבויות ההדדיות של הצדדים ולאפשר את העברת הזכויות על שמכם, בסוף התהליך.

ייפוי כוח בלתי חוזר – המסמך חשוב מבין המסמכים הנלווים לחוזה מכר הוא "ייפוי הכח הבלתי חוזר". מדובר בייפוי כוח אשר משמש את עורכי הדין של הצדדים ככלי להוציא לפועל את הוראות חוזה הרכישה, ולהעביר את הזכויות בנכס משם המוכרים לשמכם. מטרתו להבטיח שהיעד הסופי יושג ואתם תירשמו כבעלות הזכויות בנכס במרשם המתאים. הוא מעניק הרשאות בלתי חוזרות, לעורכי הדין של הצדדים, להוציא לפועל את הוראות חוזה הרכישה ולהעביר את הזכויות בנכס משם המוכרים לשמכם. הסיבה בגללה ייפוי כח בלתי חוזר הוא אכן בלתי חוזר, היא שזכויות הצד השני לחוזה תלויות בו. זאת בכדי למנוע מצד כלשהו לחזור בו מהתחייבויותיו ולאפשר את העברת הזכויות באופן חלק.

ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה – מלבד ייפוי הכח הבלתי חוזר שנמסר על ידי שני הצדדים לעורכי הדין, הקונה לרוב יתבקש לחתום על ייפוי כח בלתי חוזר נוסף והוא – "ייפוי כח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה". מדובר במסמך שנועד לאפשר למוכרים למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתכם, הרוכשים, בטאבו או במרשם אחר מתאים. על פי רוב הוא יימסר לעורך הדין של המוכרים, אשר יחזיק בו עד למועד שבו תשלמו את מלוא התמורה על הנכס ותימסר לכם בו החזקה. אם אתם שואלים את עצמכם למה שהמוכרים ירצו למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתכם, התשובה היא – למקרה שבו אתם הרוכשים הפרתם את חוזה הרכישה ולא שילמתם, לדוגמה, חלק מהתמורה עבור הנכס. המוכרים רוצים שתהיה להם במקרים מסוג זה את האפשרות למחוק את "השעבוד המגביל", בדמות "הערת אזהרה", שנרשמה לטובתכם על הנכס.

בקשה לרישום הערת אזהרה – בנוסף לייפויי הכח הבלתי חוזרים, על המוכרים לחתום על "בקשה לרישום הערת אזהרה". ייתכן כי עורכי הדין יבקשו שכל הצדדים יחתמו על טופס הבקשה לרישום הערת אזהרה. הבקשה היא טופס מובנה הנדרש עבור הטאבו לצורך רישום הערת האזהרה לטובתכם על הנכס. ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י ובעבר "המינהל") ניתן לרשום "הערה על המכר" – שהיא בעלת משמעות דומה ל"הערת אזהרה (למשמעות רישום הערת האזהרה ראו בהמשך).

חתימה על שטר מכר – במעמד חתימת החוזה תידרשו אתם והמוכרים לחתום על "שטרות". אם הנכס רשום ב"לשכת רישום המקרקעין" תדרשו לחתום על "שטר מכר" (במקרה שבו הזכויות הרשומות הן "בעלות") ו/או על "שטר שכירות" (במקרה שבו הזכויות הרשומות הן "חכירה"). במידה שהזכויות בנכס רשומות ברמ"י ומהוות "חכירה", תדרשו לחתום על "שטר העברת זכות שכירות". "שטרות" אלה הן מעין חוזה מקוצר המתאר את זהות המוכרים והקונים, וכן את זהות הנכס. הם מאשרים את נמכר או את העברת הזכויות מהמוכרים לקונים. בעת ביצוע העברת הזכויות בפועל, הטאבו או רמ"י (לפי העניין), יחתימו את חותמתם על גבי השטרות.

טופס בקשה להעברת זכויות – ככל שהנכס רשום ברמ"י, ייתכן שבמעמד חתימת חוזה הרכישה תתבקשו על ידי עורכי הדין לחתום על שני מסמכים נוספים – טופס "בקשה להעברת זכויות" ו-"תצהיר היעדר חריגות בניה". אלו שני טפסים מובנים כאשר "בקשה להעברת זכויות" מתארת את הנכס, את זהות הצדדים ואת העברת הזכויות המבוקשת, ואילו בתצהיר היעדר חריגות בניה המוכר מצהיר כי לא קיימות חריגות בנייה בנכס הנמכר.

חתימה על מסמכי הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין

תוך 30 ימים מיום חתימת חוזה הרכישה עליכם לדווח לרשויות מיסוי מקרקעין על ביצוע העסקה. הדיווח מבוצע באופן מקוון על ידי עורכי הדין ישירות למשרדי מיסוי מקרקעין, אך בפועל ההצהרות שנכללות בדיווח הן שלכם ושל המוכרים באופן אישי. לכן, במעמד חתימת חוזה הרכישה, או בסמוך לאחריו, תידרשו לחתום על טופס "הצהרה בדבר נכונות פרטים" של רשות המיסים (המתייחס לנכונות הפרטים שנכללים בדיווח המקוון).

ביצוע התשלום הראשון על חשבון הנכס במעמד חתימת חוזה הרכישה

מעבר לכל הניירות שפורטו ליעל, ומעבר לכל החתימות להן תדרשו, בדרך כלל במעמד חתימת חוזה הרכישה מבוצע גם התשלום הראשון של התמורה בעד הנכס. התשלום מתבצע לרוב באמצעות שיק בנקאי אותו יש להנפיק מראש בסניף הבנק שלכם. גובה התשלום הראשון שמשולם במעמד חתימת החוזה משתנה מחוזה לחוזה ותלוי משא ומתן בין הצדדים. ככלל, ניתן להבחין בחוזים רבים בתשלום ראשון שנע בין 20% ל-40% ממחיר הרכישה המלא. אבל, ייתכן גם מקרה של "עסקת מזומן" שבו מלוא סכום התמורה ישולם במעמד חתימת החוזה. מהי "עסקת מזומן"? ובכן, מדובר בעסקה שבה אתם, הקונים, מקבלים מיד עם תום מעמד חתימת חוזה הרכישה את המפתחות ואת החזקה בדירה. זוהי עסקה מהירה מבחינת ביצוע התשלום וקבלת המפתחות, אבל אין משמעותה שמדלגים על יתר הצעדים בתהליך – הם עדיין רלבנטיים (למעט המשכנתה).

טיפ! מאחר והנפקת שייק בנקאי כרוכה בתשלום עמלה לבנק וודאו היטב מול עורכי הדין את אופן איות שמם של המוכרים. מומלץ לוודא על שם מי החשבון בו יופקד השיק הבנקאי. במידה שחשבון הבנק הוא תחת שם של רק אחד מהמוכרים, לא תתאפשר לרוב הפקדת שייק עם שם של מוכר נוסף שאיננו בעל החשבון.

המומחים שלנו שיסייעו לכם בשלב זה