הדרך לדירה > המדריך > בדיקה מיסויית

בדיקה מיסויית

המטרה: לבדיקה המסויית שתי מטרות מרכזיות – לדעת מראש כמה מסים אתם צפויים לשלם עבור רכישת הנכס וכמה מסים המוכרים צפויים לשלם עבור המכירה (כפי שתראו בהמשך פרק זה, גם פרט זה חשוב מאוד עבורכם הקונים), ולהכיר את המועדים בהם תידרשו בתשלומים האמורים.

הגורם המלווה: עו"ד, שמאי ובמקרים מורכבים – רו"ח או עו"ד המתמחה במיסוי.

למה זה חשוב:

  • כי אישורי מסים סופיים המעידים על תשלום מלוא המסים גם על ידכם וגם על ידי המוכרים, או על פטור מחובת תשלום המיסים, הכרחיים להשלמת העסקה ואין זה משנה אם הזכויות רשומות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.
  • כי אתם רוצים לדעת מראש כמה כסף להשאיר ב"פיקדון מסים" שיופקד בחשבון נאמנות על מנת לוודא שלא יחסרו כספים לתשלום המסים.
  • חשוב ביותר: כי אתם רוצים לדעת מהו התקציב הכולל של העסקה.

כמה זה עולה לי (מעבר לתשלום המסים ,כמובן)?

  • באופן רגיל ואם העסקה פשוטה יחסית, לא צפויות בשלב זה הוצאות נוספות מעבר לכלול בשכר טרחת עורך הדין.
  • במידה שיהיה צורך במהלך הבדיקה המיסויית לפנות לרשויות המס ולהזמין מידע מארכיון רשות המסים, קיימת אגרה בסך ___ ₪ עבור הזמנת המידע.
  • במקרים מורכבים או במכירת נכס היסטורי או נכס מסחרי, ייתכן ויהיה נכון להעביר את נושא הבדיקה המיסויית לרו"ח או לעורך הדין המתמחה במיסוי מקרקעין. שכר טרחת רו"ח או עו"ד המתמחה במיסוי עבור בדיקה מיסויית וחישוב "שומות" – עשוי להיות לפי שכר שעתי, Fix-Price כפי שנקבע על ידי נותן השירות או אחוז מסוים מהחיסכון במס – ככל ונחסך.
  • במקרים בהם קיים צפי לחבות ב"היטל השבחה" בגין מכירת הנכס וקיומן של זכויות בניה נוספות, ייתכן ויהיה נכון להסתייע בשמאי מקרקעין להערכת שווי זכויות הבניה.

ככה צועדים:

בעסקת מכר של נכס נדל"ן יד שנייה חלים מסים על שני הצדדים לעסקה – גם על המוכר וגם על הקונה. המוכר משלם מס הנקרא "מס שבח" ואילו הקונה משלם מס הנקרא "מס רכישה". המסים הללו משולמים למשרדי מיסוי מקרקעין ברשות המסים במשרד האוצר. על המוכר עשוי לחול מס נוסף בגין מכירת הנכס – "היטל השבחה" – המשולם לרשות המקומית (עירייה או מועצה מקומית), וזאת בשונה מ"מס השבח" המשולם, כאמור, לרשום המסים.

לאחר חתימה על הסכם לרכישת הנכס, יש לדווח על העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין (עורכי דין יכולים לעשות זאת גם באופן מקוון באמצעות כרטיס חכם מיוחד המונפק להם מגורמים מוסמכים). את הדיווח יש לבצע עד 30 ימים מיום חתימת חוזה הרכישה, ואת תשלום המס יש לבצע עד 60 ימים מיום חתימת החוזה. אי עמידה במועדים אלו עלולים לגרור קנסות וריביות. להרחבה ראה שלב 3 במדריך. כעת, נתחיל עם הצד שלכם – הצד של הקונה והמס שיחול עליו – "מס רכישה".

מס רכישה

גובה מס הרכישה הוא ידוע מראש ונקבע לפי מדרגות אחוזי חיוב בהתאם למחיר הרכישה של הנכס. במילים אחרות – המס שיחול עליכם ייקבע לפי מחיר הנכס המפורט בחוזה הרכישה עליו חתמתם עם המוכרים. שיעורו של מס הרכישה מושפע גם מהסטטוס של הקונה. רשויות המס עורכות הבחנה בין קונה שהוא בעלים של דירת מגורים יחידה לבין קונה שהוא בעלים של יותר מדירה אחת לבין קונה שהוא עולה חדש או נכה ואף לבין קונה שהוא קרוב משפחה המקבל את הנכס במתנה או בן/בת זוג של המוכר/ת.

מדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה החל מיום 16/01/2019 ועד ליום 15/01/2020

ההבחנה בין רוכשים "פרטיים" המעוניינים לקנות דירה למגורים והיא דירתם היחידה, לבין רוכשים שבבעלותם מספר דירות, לעיתים רבות לצרכי השקעה, קשורה לאחד ה"מאבקים" הידועים של שוק הדיור והוא הניסיון "לצנן" השקעה בדירות למגורים. מדרגות מס הרכישה המוטלות על קונה שהינו בעלים של מספר דירות הינן גבוהות ממדרגות המס החלות על קונה שהינו בעלים של דירת מגורים יחידה. כמו כן, חשוב להדגיש, כי אחוזי מדרגות החיוב משתנים לעתים קרובות, כמעט מדי שנה, ולכן חשוב לבדוק אותם בסמוך למועד רכישת הנכס.

עלות הנכס שיעור המס
מ-0 ₪ ועד 1,696,750 ₪ 0%
מ-1,696,750 ₪ ועד 2,012,560 ₪ 3.5%
מ-2,012,560 ₪ ועד 5,192,150 ₪ 5%
מ-5,192,150 ₪ עד 17,307,170 ₪ 8%

במקרה ואתם רוכשים דירה העולה על הסך של 17,307,170 ₪ ומעלה והנכם משתייכים לקטגורייה של רוכש דירת מגורים יחידה, תשלמו מס רכישה בשווי של 10% ממחיר הרכישה.

איך תדעו אם אתם משתייכים לקטגוריה של "רוכש דירת מגורים יחידה" הזכאי למדרגות מס הרכישה המופחתות? ענו על כל השאלות הבאות. במידה שהתשובה לכל השאלות הבאות היא שלילית, תוכלו לבקש חישוב של מס הרכישה לפי מדרגות דירת מגורים יחידה:

  • האם יש לכם זכויות כלשהן בדירת מגורים נוספת?
  • האם זכויות שיש לכם בדירת מגורים נוספת עולים על שליש מסך הכל הזכויות בדירה?
  • האם ירשתם זכויות בדירת מגורים נוספת והזכויות הללו עולים על מחצית מהזכויות בדירה?
  • האם לבן הזוג הנשוי שלכם או למי מילדיכם הקטינים יש זכויות בדירת מגורים נוספת העולות על שליש מהזכויות בדירה או העולות על מחצית מהזכויות בדירה שהתקבלה בירושה?

כמו כן, אם התשובה לכל השאלות הבאות היא חיובית, תוכלו לבקש חישוב מס הרכישה לפי מדרגות דירת מגורים יחידה:

  • האם יש לכם זכויות בדירת מגורים נוספת בה מחזיק דייר מוגן?
  • האם יש לכם זכויות בדירת מגורים נוספת העולות על שליש מכלל הזכויות בדירה או העולות על מחצית מהזכויות בדירה שהתקבלה בירושה, אך אתם מתחייבים למכור אותה בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה הנוכחית?

מדרגות מס רכישה מופחתות לקבוצות אוכלוסייה מסוימות

מעבר לחישוב המופחת במס רכישה לפי המדרגות של "רוכש דירת מגורים יחידה", ישנן קבוצות אוכלוסיה נוספות הזכאיות לפי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) תשל"ה 1974 למדרגות מס רכישה מופחתות. מדרגות מס רכישה מופחתות לאוכלוסיות מיוחדות אלה יחולו גם במקרים הבאים:

  • עיוורים, נכים או משפחות שכולות – תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין – הנחה לנכה, עיוור, נפגע ומשפחות חיילים שנספו במערכה.
  • עולים חדשים – תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין – הנחה לעולה חדש. בגין חלק השווי של רכישת הדירה עד לסכום של 1,463,035 ₪ מס הרכישה יעמוד על 0.5% ועל חלק השווי העולה על הסכום האמור יחול מס רכישה בשווי של 5%.
  • עסקאות מתנה – תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין – הנחה ב"עסקת מתנה מיחיד לקרובו" – בעסקת מכר דירת מגורים מיחיד לקרובו ללא תמורה ("עסקת מתנה"), מס הרכישה יעמוד של 1/3 (שליש) ממס הרכישה הרגיל.

מדרגות מס הרכישה ללא הקלות או פטורים עבור רוכש מרובה דירות

אם אינכם "רוכש דירת מגורים יחידה" ואינכם משתייכים לאיזה מבין קבוצות האוכלוסייה הזכאיות למדרגות מס רכישה מופחתות, יחולו עליכם מדרגות מס הרכישה "הרגילות" החלות על רוכש "מרובה דירות". מדרגות מס הרכישה העדכניות לשנת 2018 עבור רוכש שהוא "מרובה דירות" הן :

עלות הנכס שיעור המס
מ-0 ₪ ועד 5,194,225 ₪ 8%
מ-5,194,225 ₪ ויותר 10%

 

טיפ! שימו לב שבני זוג נשואים וכן ילדיהם הקטינים ושאינם נשואים נחשבים לתא משפחתי אחד מבחינת מיסוי מקרקעין וחישובי מס רכישה הצפוי בעסקת נכס נדל"ן – ולכן יש לבחון היטב בעזרת עורך הדין או יועצי המס את הסטטוס שלכם הרוכשים, מבחינת "מס רכישה" וגם "מס שבח".

המיסים המוטלים על המוכר – "מס שבח" ו-"היטל השבחה"

אז עליכם הרוכשים חל מס הרכישה, אך זהו לא המס היחיד הצפוי בגין העסקה. גם על מוכרים חלים מסים בעת מכירת הנכס ומדובר על מס שבח והיטל השבחה.

מס שבח

מס שבח מוטל על ידי רשות המסים באמצעות משרדי מיסוי מקרקעין הפזורים בערים שונות בארץ. הוא מחושב בהתאם לרווח של המוכר ממכירת הנכס ביחס למחיר שבו היא רכשה את הנכס. חישוב מס השבח הוא (לרוב) מורכב יותר מחישוב מס הרכישה, שכן קיימים משתנים רבים יותר הבאים בחשבון. מכיוון שהחיוב יכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד, חשוב גם לכם, הרוכשים, לדעת מראש, לפני חתימת ההסכם, מהו המס הצפוי. זאת, בכדי לוודא שלמוכרים יהיו די כספים לתשלום המס ולהבטחת "אישור מס השבח". אישור לו אתם זקוקים על מנת להשלים את רישום הזכויות בנכס, על שמכם, במרשם המתאים.

בהיעדר תשלום מלא של מס השבח על ידי המוכרים, לא ניתן להעביר את הזכויות בנכס. עו"ד של המוכרים או יועצי המס מטעמם, נדרשים להכין את תחשיב מס השבח הצפוי בגין העסקה בהתאם למסלול המתאים למוכר:

  • פטור בגין דירת מגורים מזכה.
  • חישוב מס שבח לינארי מוטב.
  • חיוב מלא במס שבח.

פטור מס שבח בגין דירת מגורים מזכה

ישנם מצבים בהם המוכרים זכאים לפטור מתשלום מס השבח. עורך הדין של המוכרים אמור לדעת מראש אם לקוחותיו זכאים לפטור – בקשו מעו"ד שלכן לברר זאת. החל מיום 01/01/2018, פטור מלא מתשלום מס שבח, הנקרא גם "פטור לדירת מגורים מזכה", יינתן בהתקיים התנאים הבאים:

  • המוכרים מוכרים לכם נכס שהוא "דירת מגורים". קרי – דירה אשר בנייתה הסתיימה ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, ואיננה מהווה "מלאי עסקי" לעניין מס הכנסה.
  • הדירה שימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה – או – במשך 4/5 (ארבע חמישיות) מהתקופה שבגינה מחושב השבח.
  • הדירה היא הדירה היחידה של המוכר בישראל.
  • המוכר הינו בעל זכויות בדירה למשך 18 חודשים לפחות מהיום שבו הדירה הפכה ל"דירת מגורים".
  • המוכר לא מכר בפטור ממס שבח דירת מגורים מזכה ב-18 החודשים שקדמו למכירת הדירה הנוכחית.

טיפ! בדומה לאמור בחלק של "מס הרכישה" – זכויות מוכר בדירה שאינן עולות על 1/3 מכלל הזכויות בדירה, או על מחצית בדירה שהתקבלה בירושה, אינן מהוות בעלות ב"דירה נוספת".

תמרור אזהרה! גם אם קיים פטור במס שבח על הדירה, עדיין יכול להיות חיוב ב"מס שבח". פטור מלא ממס שבח חל עד למכירת דירת מגורים בסך של 4,500,000 ₪ ("סכום התקרה"), לכל היותר. במכירת דירה בשווי העולה על סכום התקרה, ישולם מס שבח על ההפרש שבין סכום התקרה לבין מלוא שווי המכירה.

כמו כן, ייתכן מקרה בו מחיר הדירה מושפע מקיומן של "זכויות בניה נוספות" החלות על הדירה. למשל, בית צמוד קרקע בן קומה אחת, היושב על חלק קטן מה"חלקה", ואילו בהתאם ל"זכויות הבניה" החלות על החלקה ניתן להרחיבו ולהוסיף לו קומות נוספות. בסיטואציה זו ייתכן ומחיר המכירה של הבית ישקף את עצם קיומן של "זכויות הבניה" ויהא גבוה מהשווי האמיתי של הבית בלבד. דהיינו, הבית עצמו עשוי לעמוד בתנאים לפטור ממס שבח, אך "זכויות הבניה" החלות על הבית יהיו חייבות ב"מס שבח".

דירת מגורים מזכה בחישוב לינארי

במידה שהמוכר לא זכאי ל"פטור דירת מגורים מזכה", המהווה למעשה פטור מלא מתשלום מס שבח עד לסכום התקרה, הוא רשאי לבקש חיוב במס שבח לפי "דירת מגורים מזכה בחישוב לינארי חדש". חישוב מס השבח במסלול הלינארי משמעותו חלוקה של תקופת הבעלות בה היה המוכר בעל הדירה לתקופות, ובגין כל אחת מהתקופות מייחסים אחוז מסוים לחישוב "מס השבח". החישוב הלינארי חל על נכסים שהם דירות מגורים ואשר נרכשו לפני שנת 2014 והוא מעניק פטור ממס שבח ממועד רכישת הנכס ועד לשנת 2014, הטבה המפחיתה באופן משמעותי ביותר את גובה "מס השבח" בגין העסקה.

חיוב מלא במס שבח

חשוב לשים לב שבהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, הפטורים ממס שבח ניתנים לדירות מגורים בלבד. ככל שאינכם רוכשים דירת מגורים אלא נכס מסחרי או מגרש למשל, או שהמוכר אינו זכאי לפטור או הטבה כלשהי ב"מס שבח", יחול על העסקה חיוב מלא במס שבח. החיוב המלא במס שבח יכול להוות כ-25% משווי העסקה, וייתכן שאף יגיע כדי כ-50% משווי העסקה. לכן, חשוב מאוד לערוך באמצעות עורך דין או יועצי המס של המוכר בירור מעמיק בכדי להעריך את חשיפת המס של המוכר בעסקה.

היטל השבחה

היטל השבחה מוטל על מוכר נכס נדל"ן על ידי הרשויות המקומיות באמצעות מחלקות ייעודיות להיטל השבחה הקיימות בתוך הרשויות. מדובר במס המוטל על ההנאה של המוכר מהשבחת הנכס שלו, ועליית שוויו כתוצאה מתכניות בניין עיר שאושרו על ידי הרשות המקומית. תוכניות המעניקות זכויות בנייה ופיתוח, אשר טרם מומשו, לנכס הנמכר. כך למשל, אם ניתן לבנות חדר על הגג בדירת גג קיימת, והחדר טרם נבנה, קיים פוטנציאל תכנוני לדירה המעלה את שוויו – והסיבה לעליית השווי היא תכנית תכנונית אותה יזמה הרשות המקומית. המוכרים או עורך הדין מטעמם יכולים לפנות לרשות המקומית קודם לחתימת ההסכם בכדי לברר חבות ב"היטל השבחה".

דיווח למיסוי מקרקעין ולרשות המקומית על העסקה

לאחר החתימה על חוזה הרכישה, עורכות הדין של הצדדים יגישו דיווחים הן למיסוי מקרקעין, והן לרשות המקומית. ממשרדי מיסוי מקרקעין יתבקשו שוברי התשלום או אישורי המסים בגין העסקה – מס שבח למוכרים ומס רכישה עבורכם – הקונים. מהעירייה או מהמועצה מקומית יתבקש "אישור עירייה" (לעתים אישור זה נקרא גם "תעודה בדבר היעדר חובות לטאבו").

"אישור עירייה" הוא מסמך המונפק ע"י הרשות המקומית ומופנה לטאבו או לרשות מקרקעי ישראל. במסגרתו הרשות המקומית מאשרת לטאבו או לרמ"י לבצע את פעולת העברת הזכויות בנכס משם המוכר לשם הקונה, לאחר שהוכח, כי אין למוכר חובות כלשהן לרשות המקומית בארנונה ו/או בהיטל השבחה. הדיווח בגין העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין נערך ומבוצע לרוב על ידי עורכות הדין של הצדדים, לעתים במשותף ולעתים בנפרד. הדיווח מתבצע כיום באופן מקוון ישירות למשרדי מיסוי מקרקעין, באמצעות כרטיס חכם המצוי ברשות עורכות הדין.

בנושא הדיווח למיסוי מקרקעין ישנם שני דגשים חשובים:

  1. לא לאחר במועד ההצהרה שהינו עד 30 ימים מיום חתימת ההסכם. אם לא מגישים את הדיווח בזמן, מוטל קנס בגין אי הצהרה במועד ועל קנס זה מצטברות ריביות.
  2. לא לאחר במועד תשלום המס שהינו עד 60 ימים חתימת ההסכם. אם לא משלמים את המס במועד, מצטברות ריביות על סכום המס לתשלום.

המומחים שלנו שיסייעו לכם בשלב זה

עורכי דין

אילת שבתאי – עורכת דין

עורכת דין אילת שבתאי מעניקה לקהל לקוחותיה מאזור צפון הארץ שירות אישי, יחס חם זמינות מלאה וליווי צמוד עד לסיום הטיפול בעסקה.

קיבוץ עין חרוד מאוחד

שלומוביץ, סורקין ושות', משרד עו"ד ונוטריון

משרד עורכי דין שלומוביץ, סורקין ושות‘ הוקם בשנת 1995. המשרד נמנה בין המשרדים המובילים בשרון

קלאוזנר 2 רעננה קומה 3

דינה בנבנישתי, משרד עורכי דין

מומחים בייצוג וליווי עסקאות נדל”ן, מכר דירות יד שנייה ודירות קבלן, מיסוי מקרקעין, תמ”א 38

דרך מנחם בגין 7, רמת גן (בית גיבור ספורט)

אמיר שטיינהרץ ושות'

משרד עו"ד אמיר שטיינהרץ ושות' הינו משרד עורכי דין ונוטריון עם למעלה מ-15 שנות ניסיון

דניאל פריש 3 "המגדל" (קומה 15) תל אביב

שמאים

גלעד פאר שמאות מקרקעין

גלעד פאר, שמאי מוסמך, מספק מגוון רחב של חוות דעת שמאיות בתחום הנדל"ן.

דוד פרנקפורטר 10, פינת רוטשילד, פתח תקוה

ראובן שם-טוב, שמאי מקרקעין

ראובן שם-טוב הוא משרד שמאות המתמחה במקרקעין, רכוש וחקלאות עם ניסיון בשמאות למעלה מ-1,600 נכסים

אבנר בן יהודה 28, נס ציונה

רון אברהם, שמאות מקרקעין וניהול מקרקעין

למעלה מ-10 שנות ניסיון בשמאות מקרקעין ונדל"ן בפריסה ארצית רחבה – מדרום הארץ למרכזה. מגוון שירותים ללקוחות פרטיים ועסקיים תוך ליווי צמוד השזור ביחס אישי ומקצועי

שד' ירושלים 136, מרכז "טדי קולק", נתיבות

שי בן עמי, כלכלה ושמאות מקרקעין

משרד שי בן עמי, כלכלה ושמאות מקרקעין, מעניק שירותים מקצועיים בתחום שמאות מקרקעין, תכנון ובנין עיר, ומספק ללקוחותיו מענה הולם למגוון צרכים בנושאי שמאות מקרקעין ותכנון עיר