הדרך לדירה > המדריך > בדיקה תיכנונית / הנדסית

בדיקה תיכנונית / הנדסית

המטרה: להכיר יותר טוב את את הנכס. בחינת המצב התכנוני, התשתיות, גודל הנכס בפועל ואיתור ליקויים בנכס.

הגורם המלווה: מהנדס, שמאי, עורך דין.

למה זה חשוב?

  • כי הדירה לא חדשה מהקבלן. אינכם מקבלים "מפרט" של הנכס וגם לא סט תכניות אדריכליות המתארות את אופן בניית הדירה והחומרים שהותקנו בה או את השטח שלה בפועל. לרוב גם לא נמסרים לכם בטחונות כלשהם מהמוכר בדבר תקינות מערכות ותשתיות הדירה.
  • כי בדרך כלל תידרשו להצהיר בחוזה הרכישה של הנכס שביקרתם בדירה, בדקתם אותה, מצאתם אותה מתאימה לצרכים שלכם, ואתם מסכימים לרכוש אותה במצבה כפי שהיא במועד חתימת חוזה הרכישה.
  • כי עריכת בדיקות תעניק לכם ידע מקדים בדבר חריגות בניה או ליקויי בניה הנכס – דבר העשוי להעניק לכם חיסכון כלכלי וגם הגנה משפטית.

כמה זה עולה לי?

הערה: המחירים מושפעים מגודל הנכס, מורכבות המצב הרישומי של הנכס, מיקום הנכס ועוד.

  • בדיקה של הנכס על ידי מהנדס עשויה לעלות בין 2,000 ל-5,000 ₪, לערך.
  • שמאות עבור הנכס על ידי שמאי עשויה לעלות בין 3,500 ל-12,000 ₪.
  • עריכת תכניות על ידי אדריכל לשיפוץ על פי מדידה – לרוב נקבע כחלק יחסי מעלות הפרויקט.
  • עורך דין – עורך הדין שלכם עשוי לסייע לכם, הרוכשים, בעצם ההתקשרות עם שמאי או מהנדס, וכן עשויה לעמוד בקשר עם איש המקצוע הרלבנטי (כולל מסירת מידע המשמש לצורך חוות דעתו). לרוב לא תידרשו לשלם שכר טרחה נוסף בגין שלב זה.

ככה צועדים:

בדיקה הנדסית ותכנונית של הנכס עשויה למנוע מצבים לא נעימים כאשר יתגלו בדירה ליקויים שונים לאחר הכניסה וקבלת המפתח (לעתים אף לאחר תקופה לא מבוטלת של מספר חודשים וצפונה מכך). בעניין זה חשוב להזכיר שוב את "נחיתותם" של רוכשי דירות יד שנייה אשר אינם מוגנים על ידי חוק המכר (כמו רוכשי דירות חדשות מקבלן). כפי שנאמר על ידי בית המשפט בעניין זה: "רוכש דירת "יד שניה" יכול להתחייב כי קיבל את הדירה AS IS ולא יהיו לו טענות לגבי מצבה, ובית המשפט ייתן בדרך כלל תוקף להתחייבות זו" (ע"א 26648-03-15, מחוזי י-ם).

נקודת המוצא לצעד זה היא שכל נכס צריך להיות בנוי על פי היתר בניה שניתן כדין על ידי הועדה המקומית המוסמכת באזור שבו נמצא הנכס. היתר הבניה קובע את השימושים המותרים בנכס (מגורים, מסחר, מוסד חינוכי, תעשייה וכו'). הוא קובע את צורת הנכס גודלו ופתחיו, מגדיר וקובע את סוגי השטחים הקיימים בנכס (שטחים עיקריים לעומת שטחי שירות) וקובע מיקום מרפסות וממ"דים, ככל וישנם.

עיון בהיתר הבניה שבתיק הבניין

היתר הבניה אמור להיות קיים ב"תיק הבניין" של הנכס. "תיק הבניין" נמצא במשרדי מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. כיום, רוב הרשויות המקומיות מקיימות מערך של תיקי בניין סרוקים באתרי האינטרנט של הרשויות וניתן לעתים לאתר את היתר הבניה באמצעות כניסה לאתר הרשות המקומית הרלבנטית. במידה שלא קיימים באתר הרשות המקומית תיקי בניין סרוקים, מומלץ לפנות למחלקת הנדסה של הרשות ולבקש לעיין בתיק הבניין.

תמרור אזהרה! עצם קיומו של היתר בניה לנכס הוא חשוב, משום שנכס שנבנה ללא היתר הוא נכס שאינו חוקי ועשוי להיות נתון להריסה.

הבדיקה התכנונית של הנכס – מצב תכנוני בהיתר הבניה לעומת מצב קיים בפועל

לאחר שאיתרתם את היתר הבניה, יש לבדוק האם הנכס תואם את ההיתר, או שמא ישנן חריגות בניה. על מנת לבצע את הבדיקה יש לדעת לקרוא ולהבין את התשריט שבהיתר הבניה. מהנדס או שמאי יוכלו לסייע בבדיקת התאמת הנכס להיתר הבניה. המומחים יאתרו חריגות בניה שהן למעשה תוספות או הריסות שבוצעו בנכס, ללא היתר כנדרש על פי חוק.

שימו לב, אין מדובר בעניין של מה בכך. נהפוך הוא. בפסיקת בתי המשפט נקבע לא אחת כי "דבר קיומן של חריגות בניה בנכס הוא מידע מהותי וחשוב שחלה על המוכר חובה לגלותו לקונה. אם גולה הדבר לקונה או שידע על קיומן של החריגות ובחר לרכוש את הנכס במצבו זה ברי, כי אין בידו עילת תביעה כנגד המוכר בשל החריגות" (ת"א 53623-07-13, ההדגשות לא במקור)

טיפ! אם הנכס אותו אתם רוכשים נמצא בבניין עם מספר כניסות או מספר כתובות, למשל – בניין שיש לו כניסה קדמית מרחוב מסוים וכניסה אחורית מרחוב אחר, אך הבניין בנוי על "חלקה" אחת, יש לבדוק את היתרי הבניה בכל הכתובות של הבניין, כלומר – של כל החלקה. לעיתים היתר בניה של נכס עשוי להשתרבב לתוך כתובת סמוכה או כניסה אחרת.

ככל שאין לנכס היתר בניה בנמצא, או אם הנכס אינו רשום במרשם המתאים כתת חלקה בבית משותף אלא במושע, רצוי לבצע מדידה של הנכס על מנת לדעת מהו בדיוק הגודל שלו. הדבר נכון במיוחד במקרים בהם אתם מתכננים לבצע שיפוץ. מדידה תאפשר לערב אדריכלית עוד בטרם רכישת הנכס בכדי לוודא שהתכניות שיש לכם לשיפוץ הן אכן ברות ביצוע (כמו גם בכדי להעריך עלויות משמעותיות שיכולות להתווסף למחיר העסקה הכולל).

מצב התשתיות בדירה ובדיקת קיומם של ליקויים בנכס

נכס יד שנייה יכול להיות נכס שהמוכרים התגוררו בו עד למכירה ובאפשרותם להצהיר בדבר תקינות תשתיות הנכס ומערכותיו, אבל הוא גם יכול להיות נכס שהמוכרים השכירו תקופה ארוכה או שהמוכרים כלל לא התגוררו בו. כך או כך, לאור העובדה שאין לכם בטוחות בכל הנוגע למצב התשתיות והמערכות בדירה, מומלץ לבצע בדיקה באמצעות מהנדס מומחה לאיתור ליקויים במערכות ובתשתיות הדירה. כמובן שאם כוונתכם היא לשפץ את הנכס מהיסוד ולהחליף את תשתיות הדירה, הבדיקה הזו היא פחות חיונית.

איתור מוקדם של בעיות או ליקויים במערכות או תשתיות הדירה עשוי למנוע רכישה של נכס שאינכם מעוניינים בו בסופו של דבר, או לאפשר לכם לחלק את העלויות של תיקון הליקויים ביניכם לבין המוכר, מראש. במילים אחרות, בדיקת הנכס באמצעות מהנדס תאפשר לחסוך כסף ועגמת נפש בעתיד.

תמרור אזהרה! שימו לב שישנם ליקויים שיכולים "להיעלם" בעונות מסוימות בשנה ובאמצעות מעט תיקונים קוסמטיים. קחו לדוגמה נושא הרטיבות. רטיבות מופיעה במהלך חודשי החורף ואילו בחודשים החמים ניתן לקלף את הנזק שנגרם ולתקן את הנקודה הבעייתית עם מעט צבע. הבעיה עדיין קיימת, ולא ניתן לאתר אותה בבדיקה פשוטה או במבט חטוף. עדיף לבדוק את המערכות והתשתיות בנכס באמצעות מהנדס מבעוד מועד.

המומחים שלנו שיסייעו לכם בשלב זה

מהנדסים

מבנים – בדק בית וייעוץ הנדסי

שירותי הנדסה וייעוץ למגוון לקוחות פרטיים ועסקיים – לרשותכם צוות מהנדסים מומחים המלווה את הלקוח בזמינות מרבית, תוך שילוב ידע וניסיון עם אמצעים טכנולוגיים מתקדמים

החלוץ 10 א’, פרדס חנה

ארד בדק בית

ניסיון של כ-25 שנה בהנדסה אזרחית – ביצוע בדיקות מקצועיות עם כלים מתקדמים ותוך שילוב מהנדסי בניין בכירים ועורכי דין מהשורה הראשונה

אורי צבי גרינברג 26, הרצליה

Lotem שירותי הנדסה

Lotem שירותי הנדסה מספקת ללקוחותיה את המעטפת המקצועית והאמינה ביותר לטובת בדיקה הנדסית לפני רכישת דירה יד שנייה.

הפועלים 17, באר שבע

סאגה ניהול פרויקטים בהנדסה אזרחית בע"מ

מומחים בהנדסה אזרחית המבצעים בדק בית לנכסי יד שנייה. ניסיון של למעלה מ-32 שנה בעבודה מול מאות נכסים בפריסה ארצית

גלוסקין 36, רחובות

שמאים

גלעד פאר שמאות מקרקעין

גלעד פאר, שמאי מוסמך, מספק מגוון רחב של חוות דעת שמאיות בתחום הנדל"ן.

דוד פרנקפורטר 10, פינת רוטשילד, פתח תקוה

רון מרקוס – שמאות מקרקעין ובוררות בתחום הנדל"ן

למעלה מ-10 שנות ניסיון בשמאות מקרקעין. המשרד משרת עשרות לקוחות מדי חודש ומבצע מדי שנה שמאות לנכסים בשווי מצטבר של עשרות מיליוני שקלים

שי בן עמי, כלכלה ושמאות מקרקעין

משרד שי בן עמי, כלכלה ושמאות מקרקעין, מעניק שירותים מקצועיים בתחום שמאות מקרקעין, תכנון ובנין עיר, ומספק ללקוחותיו מענה הולם למגוון צרכים בנושאי שמאות מקרקעין ותכנון עיר

ראובן שם-טוב, שמאי מקרקעין

ראובן שם-טוב הוא משרד שמאות המתמחה במקרקעין, רכוש וחקלאות עם ניסיון בשמאות למעלה מ-1,600 נכסים

אבנר בן יהודה 28, נס ציונה

עורכי דין

רועי מיודק, משרד עורכי דין

10 שנות ניסיון בדיני מקרקעין ונדל"ן – ליווי לקוחות במגוון עסקאות תוך מתן מענה אישי ומקצועי לאורך כל הדרך

מוסינזון 2, תל אביב

אילת שבתאי – עורכת דין

עורכת דין אילת שבתאי מעניקה לקהל לקוחותיה מאזור צפון הארץ שירות אישי, יחס חם זמינות מלאה וליווי צמוד עד לסיום הטיפול בעסקה.

קיבוץ עין חרוד מאוחד

י. שטבהולץ ושות'

משרד י. שטבהולץ ושות' הינו משרד ותיק בעל למעלה מ-25 שנות ניסיון, בעל מומחיות ענפה

וייצמן 72 תל אביב

נרקיס לביא – משרד עורכי דין וגישור

המשרד מתמחה בליווי רוכשים בעריכת הבדיקות המקדמיות טרם רכישת נכס נדל"ן ובעריכת חוזים לרכישה ולמכירה

שדרות בן גוריון 63 קריית ביאליק