הדרך לדירה > המדריך > בדיקת זכאות למשכנתה

בדיקת זכאות למשכנתה

המטרה: קבלת הלוואה למימון רכישת הנכס.

הגורם המלווה: יועץ משכנתאות ובנק למשכנתאות, עורך דין.

למה זה חשוב:

  • כי רובנו לא מחזיקים במלוא סכום הרכישה מראש ונדרשים להלוואה מהבנק לצורך השלמת מימון הרכישה.
  • כי הליך קבלת המשכנתה אורך זמן וכרוך בשני שלבים – "אישור עקרוני למשכנתה" ולאחר מכן, קבלת ההלוואה, כאשר יש להמציא לבנק מסמכים שונים. לכן, כדאי להיערך מבעוד מועד להליך קבלת המשכנתה.

כמה זה עולה לי?

  • יועץ משכנתאות – הסכום המקובל כשכר טרחה הינו בין 1% ל-6% מסכום ההלוואה, יכול להיות גם סכום פיקס כשכר טרחה מינימאלי.
  • עורך דין – עורכי דין גובים שכר טרחה הנע בין 0.5%-1.5% מסכום הרכישה של הנכס. לרוב לא ישולם שכר טרחה נפרד לעו"ד המלווה אתכם בעסקה בגין ליווי וסיוע בקבלת המשכנתה והשירות כלול בשכר הטרחה.

טיפ: צעד זה רלבנטי למי ששוקל לרכוש נכס יד 2 באמצעות משכנתה בלבד. ככל שאין בכוונתכם להסתייע במשכנתה, תוכלו להמשיך לשלב הבא.

ככה צועדים:

אם אתם משתייכים למרבית רוכשי הדירות בשוק, סביר להניח שאין לכם כסף זמין למימון מלוא העלות של הנכס בו חפצתם. לשם כך, נולדה לעולם ה" משכנתה" – הלוואה מיוחדת המאפשרת לרוכשי נכסי נדל"ן לקבל מימון לרכישת הנכס וזאת כנגד "שיעבוד" הנכס לבנק. לרוב, הבנקים דורשים, כי הרוכשים, שהם גם הלווים, יעמידו לפחות 30% ממחיר רכישת הנכס מהון עצמי ואילו כספי ה"משכנתה" יהוו השלמה בשווי של כ-70% מהמחיר. אך אחוזים אלו עשויים להשתנות מבנק לבנק, ותלויים במאפייני הלווה (ובכלל זה, האם הינו בעל דירת מגורים נוספת).

אישור עקרוני למשכנתה

נטילת משכנתה היא תהליך ארוך והדבר לא קורה מהיום למחר. ראשית התהליך בקבלת "אישור עקרוני למשכנתה" מהבנק. כלומר, בשלב ראשון אתם צריכים לוודא מול אחד הבנקים למשכנתאות שאתם עומדים בקריטריונים של הבנק לקבלת הלוואת דיור. לצורך מתן אישור עקרוני, הבנק יבקש מידע הנוגע, בין היתר, לרמת ההכנסה שלכם, המקצוע שלכם והאם אתם עצמאים או שכירים. זאת, בכדי לבדוק את יכולת ההכנסה שלכם. כדאי לברר מראש (בטרם הגעה לבנק) אילו מסמכים עליכם להביא עמכם.

כבר כעת, בשלב האישור העקרוני, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות. יועצי משכנתאות מתמחים בבחינת תנאי המשכנתה באופן העשוי לחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים. זכרו, כי המשכנתה איננה רק סכום הכסף אותו תקבלו מהבנק. סכום ההחזר החודשי אותו תידרשו לשלם, משך שנים, מגלם גם את הריביות ואת סכום ההחזר אותו תידרשו להשיב לבנק. היות שסכומים אלו יכולים להצטבר למאות אלפי שקלים – ניהול נכון של המשא ומתן על המשכנתה ותנאי ההחזר שלה, עשויים להיות משמעותיים.

קבלת ההלוואה

לאחר קבלת האישור העקרוני, ועל מנת לקבל את המשכנתה, תידרשו להציג לבנק את הסכם הרכישה החתום ולהמציא לקט מסמכים אשר על גבי חלקם תידרש גם חתימת המוכרים. לכן, חשוב לקבוע בהסכם המכר שהמוכרים מתחייבים לשתף פעולה ולחתום על מסמכי המשכנתה של הבנק למשכנתאות שלכם. חשוב לציין שכאשר מדובר ברכישת נכס יד שנייה ביישוב קהילתי, אגודה שיתופית או יישוב הנמצא בתחומי החטיבה להתיישבות יהודית, לעתים יש להמציא לבנק מסמכים חתומים גם על ידי מזכירות היישוב או האגודה (יש לקחת זאת בחשבון מבחינת לוחות זמנים שנקבעו לתשלומים בהסכם המכר ולוודא שישנו מספיק זמן להשלים את כל החתימות הנדרשות).

בנוסף, הבנק למשכנתאות ידרוש, בדרך כלל, העתק מהדיווח של העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין. אי לכך יש לוודא מול עורך הדין שהדיווח מטעמכם הוגש בנוסח מלא וכי התקבלו אישורי רשות המסים לקליטתו. את הדיווח עצמו יבצע עורך הדין שלכם לאחר חתימת הסכם המכר.

טיפ! בסמוך לאחר חתימת הסכם הרכישה של הדירה פנו לבנק להזמנת מסמכי המשכנתה, ולאחר מכן בקשו מעורך הדין שלכם לתאם מול עורך הדין של המוכרים את חתימת מסמכי המשכנתה הנדרשים עבורכם לקבלת הלוואת הדיור.

התחייבות לרישום משכנתה ורישום המשכנתה במרשם המתאים

בדומה לכם, רוכשי הדירה, המעוניינים להגיע לקו הסיום של העסקה בדמות רישום זכויותיכם בדירה במרשם המתאים, גם הבנק מעוניין שתירשם לטובתו משכנתה על הדירה שרכשתם (זו הדרך של הבנק להבטיח את זכויותיו בדירה כלפי כולי עלמא). מכיוון שבדרך כלל לוקח זמן עד שיש את כל האישורים הדרושים לרישום הזכויות בדירה על שמכם, מה שיאפשר את רישום המשכנתה על זכויותיכם, הבנק לרוב דורש, כי בשלב הביניים – בין המועד שניתנו לכם כספי המשכנתה למועד שבו ניתן לרשום ממש את המשכנתה על זכויותיכם בדירה – תירשם "הערה בדבר התחייבות לרישום משכנתה". הערה שהינה מעין מקבילה להערת האזהרה הרשומה לטובתכם, אלא שההתחייבות לרישום משכנתה תירשם לטובת הבנק למשכנתאות.

בשלב מתקדם יותר, כאשר יהיו לכם כל האישורים לרישום הזכויות בדירה על שמכם, עו"ד יכין את התיק שלכם לרישום במרשם המתאים (טאבו, רמ"י או בחברה המשכנת). אם נטלתם משכנתה, תידרשו להוסיף לתיק את שטר המשכנתה. קרי, החוזה ביניכם לבין הבנק למשכנתאות. עם רישום המשכנתה תמלאו אחר ההתחייבות שנתתם בשלב הקודם במסגרת ההתחייבות לרישום משכנתה. לאחר השלמת רישום המשכנתה תידרשו להמציא לבנק נסח טאבו מקורי בו מופיעה המשכנתה.

המומחים שלנו שיסייעו לכם בשלב זה

עורכי דין

דאהן & דלויה – עורכי דין

משרד עורכי דין בירושלים והסביבה המתמחה בנדל"ן ומשפט אזרחי-מסחרי, והמספק שירותים משפטיים בעברית, אנגלית וצרפתית.

בן יהודה 38 (קומה 15), ירושלים

י. שטבהולץ ושות'

משרד י. שטבהולץ ושות' הינו משרד ותיק בעל למעלה מ-25 שנות ניסיון, בעל מומחיות ענפה

וייצמן 72 תל אביב

שלומוביץ, סורקין ושות', משרד עו"ד ונוטריון

משרד עורכי דין שלומוביץ, סורקין ושות‘ הוקם בשנת 1995. המשרד נמנה בין המשרדים המובילים בשרון

קלאוזנר 2 רעננה קומה 3

נרקיס לביא – משרד עורכי דין וגישור

המשרד מתמחה בליווי רוכשים בעריכת הבדיקות המקדמיות טרם רכישת נכס נדל"ן ובעריכת חוזים לרכישה ולמכירה

שדרות בן גוריון 63 קריית ביאליק

יועצי משכנתאות

יפה וקסמן – ייעוץ והדרכה בתחום המשכנתאות

למנהלת ומייסדת המשרד, גב' יפה וקסמן, נסיון של 20 שנה במערכת הבנקאית ואחראית על ביצוע של כ-20,000 הלוואות מובטחות במשכנתה, החל מעסקאות פשוטות ועד המורכבות ביותר.

ישה חפץ 12, תל אביב

הילה אלקלעי, תכנון פיננסי וייעוץ משכנתה

מתכננת פיננסית מנוסה המעניקה ללקוחות פרטיים ועסקיים ייעוץ משכנתה, ייעוץ עסקי, ייעוץ השקעות ותכנון פיננסי.

האפרסמון 15, קדימה

First Israel mortgages

מטרת First Israel mortgages הינה לסייע לרוכשים לבחור את המשכנתה הנכונה עבורם ולקבל תנאים מיטביים.

קינג ג'ורג' 60, ירושלים

משכנתא חדשה – חני וחנן צאיג

המשפחה שמייעצת למשפחות – יותר מ-10 שנות ניסיון במתן ייעוץ משכנתא אישי ומקצועי, אשר נתפר לצרכים שלכם ועל בסיס היכרות עם כל המסלולים של הבנקים למשכנתאות

ביל"ויים 10, גדרה