הדרך לדירה > בלוג > עורכי דין > מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירת יד שניה
House with looking glass green

מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירת יד שניה

קטגוריה: עורכי דין
מאת: מערכת

הקדמה

אילו קניית דירה הייתה מסתכמת במסירת שיק בנקאי למוכרים – כמה קלים ויפים היו החיים! אבל במציאות תהליך רכישת דירה יד שנייה הוא תהליך מורכב הדורש התייחסות למספר היבטים, וביניהם – היבטים משפטיים, היבטים תכנוניים, היבטים פיננסיים / כלכליים, היבטים של עבודות שיפוץ ועיצוב והיבטים של ביטוח. הדבר הכי חשוב, הוא להקיף את עצמכם בצוות מקצועי מנוסה ומיומן שיוכל לבצע עבורכם את כל הבדיקות המקדימות לרכישה. אמנם, יש בדיקות מסוימות שתוכלו או תרצו לערוך בעצמכם, אבל בעסקת רכישה של דירת מגורים ישנן המון מהמורות וסכנות, בעיקר מבחינה כלכלית, ולכן מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מתאימים.

במדריך הייחודי במינו לרכישת דירת יד שנייה הנמצא באתר "הדרך לדירה", תוכלו למצוא הסברים, טיפים ותמרורי אזהרה אשר יעשירו את הידע שלכם, הרבה מעבר לאמור במאמר זה. המאמר הנוכחי מתמצת עבורכם את עיקר ההיבטים החשובים שיש לבדוק טרם רכישת הדירה אך הוא אינו ממצה את הנושא ויש להתייעץ עם אנשי מקצוע מתאימים למיצוי הבדיקות.

אז מה חשוב לבדוק? בואו נתחיל.

  • לכניסה למדריך לרכישת דירה יד שנייה שבאתר "הדרך לדירה", לחצו כאן.
  • לכניסה למילון המונחים שבאתר "הדרך לדירה", לחצו כאן.

ההיבט המשפטי

ההיבט המשפטי הוא לב ליבו של תהליך רכישת הדירה. עו"ד מנוסה בדיני מקרקעין ילווה אתכם מתחילת התהליך ועד סופו ויידרש לעיתים רבות לשתף פעולה עם גורמים נוספים המעורבים בתהליך, וביניהם – הבנק שלכם למשכנתאות, שמאי או חברת בדק בית בהם תיעזרו, ועוד. מטרתו של עוה"ד היא לוודא מסלול חלק ככל הניתן לרישום הזכויות בדירה הנרכשת על שמכם, שהוא מבחינתכם היעד הנכסף. היות וחלק ניכר מרוכשי הדירות נוטלים הלוואה מובטחת במשכנתה, חשוב מאוד לוודא גם את עצם האפשרות לרשום משכנתה על המקרקעין.

טרם רכישת הדירה חשוב מאוד לבדוק את המצב המשפטי של המקרקעין, ניתן לכנות בדיקה זו – "הבדיקה הקניינית" (לקריאה נרחבת על הצעד של "הבדיקה הקניינית" במדריך לרכישת יד שנייה שבאתר, לחצו כאן). הבדיקה הקניינית תכלול בירור לעניין סטטוס רישום הזכויות בדירה על שם המוכרים ובמרשם המתאים וכן תכלול בירור לעניין מהות הזכויות (חכירה לעומת בעלות) ולעניין קיומם של "שעבודים מגבילים", כגון משכנתה או הערה כלשהי, על המקרקעין ובדיקות נוספות.

תוצאות שלב הבדיקה הקניינית הן חשובות ביותר משום שהן יכולות להשפיע על תהליך רכישת הדירה כולו לרבות האפשרות לרשום משכנתה לטובת הבנק שלכם ועל האפשרות להשלים את העברת הזכויות על שמכם.

  • לעמוד עורכי הדין החברים בצוות אתר "הדרך לדירה" – לחצו כאן.

ההיבט התכנוני והפיזי

אחרי או במקביל לעריכת הבדיקה הקניינית, חשוב מאוד לבצע בדיקות מתאימות מן ההיבט התכנוני הנוגע לדירה. ניתן לכנות שלב זה בשם "הבדיקה התכנונית" (לקריאה נרחבת על צעד "הבדיקה התכנונית" במדריך לרכישת יד שנייה שבאתר, לחצו כאן). הבדיקה התכנונית כוללת בדיקה הצופה פני עבר, הווה ועתיד ביחס לדירה ובכדי לבצע בדיקה זו באופן מקיף מומלץ להיעזר בשמאי או מהנדס אדריכלות הבקיא ומנוסה בבדיקת התב"ע ("תכנית בניין עיר") החלה על הדירה ובבדיקת מסמכי תיק הבניין של הבניין בו נמצאת הדירה לרבות את היתרי הבניה של הדירה, ככל וקיימים.

מטרתו של השמאי או המהנדס היא לוודא שהדירה נבנתה לפי הוראות התב"ע ולפי הוראות היתר הבניה של הדירה. חריגות מהוראות התב"ע או מהיתר הבניה מהוות תמרור אזהרה לרכישת הדירה, אך יש להבין לעומק בכל מקרה ומקרה במה בדיוק מדובר ואיך והאם ניתן להתמודד עם החריגה. כמו כן, אם היתר הבניה של הנכס אינו בנמצא (מסיבות שונות) הדבר מהווה גם הוא תמרור אזהרה לרכישת הדירה.

באמצעות ריכוז המידע התכנוני על ידי אנשי המקצוע המלווים – עוה"ד, השמאי ו/או המהנדס, ניתן יהיה לגבש בצורה קלה יותר עמדה בדבר כדאיות העסקה מההיבט התכנוני. חשוב גם להבין, שלא תמיד תימנע עסקת רכישה בגלל "מהמורות" בהיבט התכנוני, שכן תלוי במה מדובר והאם יש דרך לחלוקת האחריות או הנטל הכספי הכרוך בהתמודדות עם המהורה הספציפית כך שניתן יהיה עדיין להוציא את העסקה לפועל.

בנוסף, חשוב לזכור, שלעומת רכישת דירה "על הנייר" מיזם או קבלן, רכישת דירת יד שנייה מתבצעת לרוב ביחס לדירה בנויה שניתן לבקר בה ולבדוק אותה. לכן, חשוב מאוד לבקר בדירה ולבדוק אותה. על מנת לדעת מה מצב התשתיות בדירה, או אם אתם מזהים ליקויי כלשהו והייתם רוצים לדעת עד כמה הוא חמור ומה היקפו, מומלץ להיעזר בחברת בדק בית אשר מנוסה בבדיקת מבנים קיימים והערכת מצב תשתיות הדירה.

ועוד דבר – אם אתם שוקלים לשפץ את הדירה, מומלץ בשלב מקדים לפני חתימת ההסכם לבצע מדידה של הדירה, באופן שיאפשר לכם ו/או למעצב פנים מטעמכם לוודא, כי ניתן יהיה להגשים את השאיפות העיצוביות שלכם.

  • לעמוד השמאים החברים בצוות אתר "הדרך לדירה" – לחצו כאן.
  • לעמוד המהנדסים וחברות בדק הבית של אתר "הדרך לדירה" – לחצו כאן.

ההיבט הפיננסי / כלכלי

בעסקה לרכישת דירה יד שנייה העלות הכספית של הדירה איננה מסתכמת רק במחיר הדירה. צריך לקחת בחשבון את מס הרכישה, את האגרות הכרוכות בטיפול הרישום הערות אזהרה והעברת הזכויות, אך יותר מכך-יש לקחת בחשבון את עלויות המימון של נטילת הלוואה מובטחת במשכנתה. אנשים רבים לא מודעים לכך שעלות המימון הכרוכה בנטילת משכנתה יכולה להסתכם במאות אלפי שקלים וכי ניתן לפעול להקטנת העלויות באמצעות עבודה משותפת עם יועץ משכנתה מנוסה.

חשוב מאוד לבדוק, עוד לפני שנכנסים למו"מ מעמיק לרכישת הדירה, כי אתם זכאים למשכנתה ועומדים בדרישות הבנק למשכנתאות מבחינת יכולת ההחזר הכספית שלכם. יועצי משכנתאות מנוסים ידעו לנהל עבורכם את המו"מ מול הבנקים בכדי להשיג עבורכם חסכון משמעותי בעלויות המשכנתה. זכרו, הבנקים הם גופים חזקים מאוד והמטרה שלהם היא להרוויח ככל הניתן מכך שאתם נוטלים את המשכנתה, ולכן גם בחזית זו מומלץ להסתייע ביועץ משכנתא אובייקטיבי אשר ייצג את האינטרסים בצורה הטובה ביותר מול הבנקים. ומעבר לכך, הסתייעות ביועץ משכנתאות יכולה לחסוך לכם זמן וכאב ראש בהסתובבות בין הבנקים או בעבודה מול הפקידים השונים.

כמו כן, חשוב לדעת האם אתם תחויבו בגין מס רכישה בעסקה או שאולי אתם נכנסים לגזרת הפטור. ככל ואתם מחויבים במס רכישה בגין הרכישה, קחו בחשבון שבהתאם לחוק החל כיום יש לשלם את המס בתוך 60 ימים ממועד הרכישה, וגם את העובדה הזו יש לקחת בחשבון בעת ההיערכות לביצוע העסקה. בעניין זה של מס הרכישה יוכל לסייע לכם עורך הדין שיוכל לבדוק לפי המאפיינים שלכם את הסטטוס שלכם מבחינת מס רכישה.

בנוסף, רבים מרוכשי דירות יד שניה משפצים ומעצבים מחדש את הדירה הנרכשת. תהליך השיפוץ והעיצוב כרוך גם הוא בעלות בלתי מבוטלת ולכן, אם גם אתם מתכננים לשפץ את הדירה, מומלץ להיעזר במומחה לכלכלת המשפחה בכדי להעריך את התקציב הכולל של העסקה מבחינתכם ולתכנן את תזרים המזומנים שלכם לתשלום כל אחת מההוצאות המתוכננות.

לעמוד יועצי המשכנתאות בצוות אתר "הדרך לדירה" – לחצו כאן.

ההיבט הקהילתי – חברתי ותכניות פיתוח עתידיות באזור

לא פחות חשוב מהנושאים המשפטיים, התכנוניים וההנדסיים הוא ההיבט החברתי – קהילתי ותכניות הפיתוח העתידיות החלות באזור הדירה. ככל ואתם מתעניינים ברכישת דירה באזור שאינו מוכר לכם, מומלץ להסתובב בו ולהכיר יותר טוב את הסביבה והקהילה. כך למשל, אם אתם הורים לילדים קטנים חשוב לבחון את תשתית מערכת החינוך הקיימת באזור או אם אתם שומרי מסורת לברר היכן נמצאים בתי הכנסת הקרובים ומה אופי הקהילות בהן. חשוב לקחת בחשבון שינויים אישיים מספר שנים קדימה ולחשוב לאיזה שירותים תזדקקו ובהתאם לבחון האם אלו קיימים במיקום קרוב ונוח לדירה או לחילופין, האם יש תכניות לפיתוח תשתיות ושירותים שתידרשו להם.

בנוסף, היות ואנחנו מדינה קטנה עם מעט מאוד עתודות קרקע ואוכלוסיה שגודלת כל הזמן, מירב פיסות האדמה הפנויות עתידות להיבנות ולצידן, פרויקטים של התחדשות עירונית. לכן, מומלץ לבדוק את התב"ע המתוכננת באזור הדירה הפוטנציאלית ואם יש שטח פתוח בסמוך לבניין בו ממוקמת הדירה, מה צופן לו העתיד מבחינת תכניות בניה. תמיד יש הפתעות בחיים, אבל בהשקעה גדולה כמו רכישת דירת מגורים רצוי לצמצם הפתעות ככל הניתן.

לסיכום,

במאמר הזה ניסינו לסקור על הקצה את הנושאים שחשוב לבדוק לפני רכישת דירת יד שניה. אנו מקווים שהוא סייע לכם ומאחלים לכם בהצלחה כל הדרך אל רכישת הדירה.